別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八雲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八雲 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹 印  TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二海郡八雲町富士見町９５番１ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北東7m町道 水道、下水 八雲 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北７ｍ町道 交通 施設 ＪＲ八雲駅　北東方 340m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い戸建住宅地域で当面現状維持と予測。駅裏地域の道路整備により駅裏地域との格差が縮小傾向で、 住宅地価高位の当地域は割高感があり、人口減少と高齢化により需要は弱く、今後も地価下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八雲町市街地の住宅地域一円である。この中でより強い競争・代替関係にあるのがＪＲ八雲駅前の住宅地 域である。当エリアは金融機関等がある中心商店街及び役場等の官公庁に近いが、街路整備で中心部への接近性が向上 した駅裏地域と比べ割高感がある。需要の中心は、町内の勤労者層である。人口減少と高齢化の進行で住宅取得需要は 逓減している。この地域の土地は３００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心商店街に近く利便性が高いため地域内にはアパートも見られるが、その敷地は標準と比べて大きく元々の土地所有 者による有効活用である。不動産需要は自用目的での取引が支配的であるため、収益還元法は適用しなかった。戸建住 宅の取得目的を中心とする複数の取引から試算した比準価格は実証的で信頼性が高いと判断した。当該比準価格につい て、近年の不動産市況及び代表標準地との検討を踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道森 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 67.7] [101.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱さが残るものの緩やかに持ち 直している。しかしながら、人口減少と高齢 化の進行とが相まって新規不動産需要は減退 している。 ＪＲ八雲駅前商店街背後の利便性良好な住宅 地域だが駅裏地域との格差縮小に加え人口減 少と高齢化の進行から、需要は弱く地価の下 落が続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％