別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 北斗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 -6 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹 印  TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市向野１丁目１５番４８ ｢向野１－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 新函館北斗 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新函館北斗駅南西 方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はなく、当面は現状を維持していくものと思われる。人口減少と他の分譲住宅地との競合等の影 響で需要は弱いものの、長年の地価下落で値頃感が生じており、今後は横ばい圏内の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北斗市の中の旧大野町市街地の住宅地域である。強い競争・代替関係を有するのは中心部と川を挟んで西 側の向野地区で、需要の中心は市内在住の勤労者層である。かつての地価高騰時は函館市のベットタウンとしての需要 も生じていたが、函館市内の地価下落によりその需要は希薄である。近時は値頃感が生じていることから、需要は弱い が底値を探る状況にある。中心となる取引価格帯は、土地代で３５０万円前後、新築住宅で２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率８０％の地域でありアパート等の収益物件はほとんどない。またアパートは宅地開発前からの地主が節税目的等 で建築したものが多く、敷地規模も戸建住宅用地よりも大きい。標準地と同じ分譲された宅地は、自己使用目的の取引 が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、複数の取引事例から求めた実証的な比準価格につい て、代表標準地からの検討を行った結果、妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北斗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [123.8] [101.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱さが残るものの緩やかに持ち 直している。しかしながら、人口減少と高齢 化の進行とが相まって新規不動産需要は減退 している。 北海道新幹線の地価に対する影響は特になく 、長年の地価下落から値頃感も生じており、 地価は弱含みながら横ばい圏内の動きとなっ ている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％