別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 石狩 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -11 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 1,090,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花畔３３８番１７０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス 麻生 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業法により開 発された市街化調整区域内の 住宅地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 地下鉄麻生駅北方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性等の劣る地域であり、宅地需要を喚起する要因は価格面以外からは見出せない。地価水準は今後も弱 含み傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主に花川市街地及びその外周部の住宅地域一円。市街化調整区域に存するが、旧住宅地造成事業に関 する法律の認可区域であり、建築物の新設等が可能なことから需要者としては花川地区に地縁を有する住宅取得者が想 定される。花川市街地に比べ利便性及び住環境面で劣ることから、当地域を敢えて選好する需要者は限定され、結果需 要の弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は、住宅用地としては１００万円程度までが需要の対象となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当住宅団地は戸建住宅地域を形成しており、賃貸用不動産はほとんど無く、利便性等の条件からも賃借需要を期待す ることは出来ないと判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は市場において実際に成立した多数の取引事例を基 礎としており、実証的で説得力を有する。本件においては、比準価格を標準とし、前年価格及び周辺標準地とのバラン ス等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復に伴い、都市部で地価上昇を示すエ リアもあるが、利便性が劣る住宅地では地価 上昇に転じるまでには至っていない。 特にない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％