別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 伊達 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路 印  TEL.

鑑定評価額 2,140,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市弄月町２０１番１５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる近郊の住 宅地域 東5m未舗装市道 水道、下水 伊達紋別 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ未舗装市道 交通 施設 伊達紋別駅東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に比較的近く、農家住宅地域としては生活利便性が高い地域であるが、新規就農者等の少なさから土地需 要は弱く、当面は弱含みな市場動向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域一円の範囲であり、一般住宅の建築が可能な条例指定区域等の住宅地とは代替性が 弱いが、需要者は農業関係者を中心として、市街地接近性等の特性から一部で家庭菜園用地を目的とした需要も含まれ るものと見込まれる。但し、農業環境の厳しさなどから新規の農家住宅地需要は乏しく、地価水準が回復する兆しがみ られないと共に、画地規模等が多岐に渡る農家住宅地等の特性から市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内における賃貸用不動産の建築等は現実的ではなく、収益価格を試算することはできない。比準価格に ついては、代替性を有する複数の取引事例を慎重に考察して、市場性を適切に反映すべく留意のうえ算出した実証的な 価格である。規準となる代表標準地等はないが、比準価格の試算過程において規範性の欠けるところはなく、十分に信 頼性の高い価格が求められたものと判断のうえ、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業、漁業等を取り巻く環境は厳しさを増し ており、従事者の高齢化と新規参入者の減少 等から、調区内における土地需要は減退傾向 が続いている。 市街化区域への接近性に優る地域であるが、 今後の土地利用に係る制限は厳しく、需要者 が限定されるため、地価は長年下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％