別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 伊達 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -8 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路 印  TEL.

鑑定評価額 1,940,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市西浜町８２番５７ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、漁家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 東5m市道 水道、下水 伊達紋別 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 伊達紋別駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 全国的に多発する自然災害等から、一部で海岸付近の住宅地を敬遠する需要者もみられ、また中心商業地域等と の接続性にやや難がある地域の特性等から、今後も不動産需要は減退傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域を広く圏域に含むが、地価水準の相違等からＪＲ線を挟んで位置する中心市街地との価格 牽連性は弱く、郊外地区の住宅地との代替性が主であり、需要者は当該地区に地縁性を有する者や漁業関係者が中心で ある。新規の土地需要が非常に少なく、長きに渡り地価も下落傾向で推移しているため明確には把握し難いが、市場に おいては更地取引の総額で概ね１５０万円から２５０万円程度が中心価格帯と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では賃貸需要がほとんど見受けられず、収益物件の新築等が現実的ではないため、収益価格を求めることはで きなかった。また、比較可能な代表標準地等が見受けられなかったものの、比準価格は実際に行われた類似地域内の取 引価格と慎重に比較検討のうえ算出した市場性を反映した実証的価格であり、弱含みな動向が続く不動産市況等からも 妥当と判断されるため、本件では当該比準価格の信頼性を重視して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市では、周辺環境や利便性等から地価 が底堅い地域と、衰退の一途を辿る郊外住宅 地域等との二極化が進み、地価水準の開差が 広がりつつある。 ＪＲ線南西側の海岸付近では、生活利便性の 向上がみられず、また災害時の被害等を懸念 する需要者の増加から不動産需要は逓減傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％