別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 伊達 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路 印  TEL.

鑑定評価額 842,000 円  １㎡当たりの価格 5,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市向有珠町２０４番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北東16m市道 水道、下水 有珠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１６ｍ 市道 交通 施設 有珠駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有珠山の噴火時に被害が予測される地域であり、災害を懸念する需要者が少なからず存するため、低廉な水準に おいても売却困難な物件もあるなど、当面は厳しい市場動向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は有珠地区の住宅地域を中心として、伊達市内の郊外地域や集落的地域、更には洞爺湖町の一部の住宅地域 も含んだ圏域である。需要者は従前からの居住者や一定の地縁性を有する者に概ね限定され、将来的な有珠山噴火の懸 念等から外部からの土地需要はほとんど見受けられないため、地価回復の見込みが立たない状況にある。不動産取引が 極めて少ないことから市場の中心価格帯を明確には把握し難いが、更地取引で総額１００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 有珠地区において収益物件の建築等を目的とする需要者は皆無に近い状態であり、賃貸市場が形成されていないため収 益価格は試算できず、また比較可能な代表標準地等も見受けられない。比準価格の試算においても、代替性を有する土 地取引の乏しさから古い事例等を含むが、規範性の高い事例を中心に調整を行うなど比準過程は適切と判断され、十分 に実証的な価格が求められていることから、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市では、周辺環境や利便性等から地価 が底堅い地域と、衰退の一途を辿る郊外住宅 地域等との二極化が進み、地価水準の開差が 広がりつつある。 有珠山噴火を懸念する市場動向が続き、有珠 地区の住宅地域における不動産需要は極めて 弱く、地価下落に歯止めがかからない状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％