鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

恵庭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１３７１２３１ -595001	恵庭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m道道、中間画地		近商 (80,300)
b	１２０１３７１２３１ -595002	恵庭市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	２１７１３８１２３１ -595001	恵庭市		建付地	（　）	不整形	西22m道道、北8m、東8m、三方路		近商 (90,200)
d	２１９１３８１２３１ -595003	恵庭市		貸家建付地	（　）	台形	南西22m道道、南東8m、角地		準工 (70,200)
e	１１８１３８１２３１ -595002	恵庭市		建付地	（　）	不整形	西22m道道、東8m、北8m、西8m、四方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,586	100 [ 125.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,796	100 [ 99.9]	20,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 14,979	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,935	100 [ 92.2]	16,198		16,200
c	(　 ) 16,154	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	23,289	100 [ 132.9]	17,524		17,500
d	(　 ) 25,537	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	24,308	100 [ 132.9]	18,290		18,300
e	(　 ) 28,487	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	30,070	100 [ 132.9]	22,626		22,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,700 円／㎡]

恵庭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,870,021	1,191,860	4,678,161	4,356,000	322,161	（　0.9464） 304,893	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,351,938 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	226.80	ＬＳ2	434.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	16.7 m x 27.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・ホール等、２階は平均約５１㎡、１ＬＤＫの居室が４戸の共同住宅で、外階段の建物を想定した。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	217.37	90.4	196.50	1,400	275,100	2.0	550,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	217.37	94.1	204.55	1,150	235,233	1.0	235,233
							0.0	0
～

～

～

計		434.74	92.3	401.05		510,333		785,433
								0

⑨年額支払賃料	510,333 円　×　12ヶ月　＝　 6,123,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,123,996 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 441,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,862,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	785,433 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,870,021 円　　　　（　 12,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１３７５２３１　　　　-517001	919 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	919	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,151 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１９１４７５２３１　　　　-591005	1,280 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	60,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	252,160 円	6,303,996　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 617,100 円	60,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,500 円	60,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,500 円	60,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,191,860 円　（　　　　　　 2,580 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9464

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 434.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,356,000 円（　　　　　 9,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,870,021 円
②総費用	1,191,860 円
③純収益　①－②	4,678,161 円
④建物等に帰属する純収益	4,356,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	304,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,351,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
恵庭 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵庭 5-3

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　村上　功英

印

TEL.

鑑定評価額

8,590,000 円

１㎡当たりの価格

18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵庭市島松本町１丁目４３番｢島松本町１－１０－１４｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、スーパー等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西18m道道	水道、下水	島松 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

島松駅南東方

220m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地等へ顧客が流れており、衰退傾向。商業地需要は殆ど認められない。但し、地価水準が背後住宅地と
殆ど差がなく、周辺住宅地との価格差等からも、概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に恵庭市一円の圏域で、需要者の中心は小売店舗等としての利用を目的とした島松地区に地縁性のある
個人事業者等が多いものと思料される。島松駅周辺の商業地は衰退傾向にあり、商業地取引はあまり見られない。但し
、価格水準は周辺住宅地の水準に近づきつつあり地価は概ね横ばい傾向。需要の中心となる価格帯は規模等によりまち
まちで、特定できない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺商業地取引が非常に少ない状況を反映して、背後住宅地の事例や、接近性のやや劣る事例等も採用した
が、補修正等により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は一定の収益性を
反映した価格である。近隣地域は自用目的の取引が中心の地域性から、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　恵庭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[115.5]
100

100
[100.0]

100
[172.9]

[100.0]
100

18,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

石狩５市の、土地需要は堅調で、多くの地域
で地価上昇傾向にある。一方で、旧産炭地を
中心に地方都市は、衰退傾向が続いている。

衰退傾向で、商業地需要は殆ど認められない
。但し、地価水準が背後住宅地と殆ど差がな
く、ほぼ底値と思料される。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵庭 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１４７１２３１ -115001	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東8m、角地		近商 (90,300)
b	１２０１４７１２３１ -115002	恵庭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、南東4m、角地		近商 (80,300)
c	２１９１３８１２３１ -595003	恵庭市		貸家建付地	（　）	台形	南西22m道道、南東8m、角地		準工 (70,200)
d	１２０１３７１２３１ -595002	恵庭市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,329	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,742	100 [ 82.1]	16,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,700
b	(　 ) 16,315	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	15,951	100 [ 81.3]	19,620		19,600
c	(　 ) 25,537	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	24,308	100 [ 120.9]	20,106		20,100
d	(　 ) 14,979	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,935	100 [ 83.0]	17,994		18,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,600 円／㎡]

恵庭 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,588,457	1,235,269	4,353,188	4,037,040	316,148	（　0.9482） 299,772	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,245,250 円　　　　（　 13,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵庭 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	220.00	ＬＳ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	16.7 m x 27.6 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性等より判定。１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ）・平均床面積約５０㎡

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

低層ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,270	251,460	2.0	502,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	220.00	94.0	206.80	1,130	233,684	1.0	233,684
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	92.0	404.80		485,144		736,604
								0

⑨年額支払賃料	485,144 円　×　12ヶ月　＝　 5,821,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 404.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,821,728 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 420,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,581,607 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	736,604 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,850 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,588,457 円　　　　（　 12,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１３７５２３１　　　　-511006	837 ( 836)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,131 円/㎡　月額支払賃料（　 1,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１３７５２３１　　　　-511007	1,111 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵庭 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,800 円	56,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	240,069 円	6,001,728　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,300 円	56,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,400 円	56,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,235,269 円　（　　　　　　 2,674 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,037,040 円（　　　　　 8,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,588,457 円
②総費用	1,235,269 円
③純収益　①－②	4,353,188 円
④建物等に帰属する純収益	4,037,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	299,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,245,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,500 円／㎡）