別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 恵庭 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -16 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英 印  TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市恵み野北２丁目３番２１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 恵み野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 恵み野駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅へはやや距離があるものの、人気のある恵み野地区内の住宅地域で、比較的需要が認められる地域だある。近 時、不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向である。今後も暫くは上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が殆どを占めるが、他地域からの転入者も多少認められ るものと思料される。駅からはやや距離はあるものの、比較的人気のある恵みに地区内の住宅地域で、土地価格は上昇 傾向にある。土地は規模７０～８０坪程度で６００～７００万円程度、中古住宅が需要の中心で、価格帯は建築年数等 によりまちまちであるが、価格は１５００万円程度までが多いものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、正常取引の４事例より求めている。また、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が 得られたと判断する。一方、収益価格は第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため 、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市の、土地需要は堅調で、多くの地域 で地価上昇傾向にある。一方で、旧産炭地を 中心に地方都市は、衰退傾向が続いている。 恵み野駅からはやや距離のあるものの、恵み 野地区の住宅地域として需要は比較的堅調で ある。土地価格は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％