別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 登別 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -13 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁 印  TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 1,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市千歳町１８３番１ ②地積 　(㎡) 1,558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 郊外の住宅地域 北東6m市道 水道 幌別 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 幌別駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街地から離れた市街化調整区域内の農家住宅地域である。厳しい農業情勢などから斯様な地域に対 する土地需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市内の市街化調整区域全域と見込まれる。需要者は農業従事者や地縁性のある個人がほとんどを占 める。その行政的要因から地域の拡がりは見込めず、また昨今の厳しい農業情勢等から農家住宅地に対する土地需要は 極めて弱く、地域的に衰退気味であり、地価は下落傾向を継続している。なお、売買も少なく、取引の中心価格帯を把 握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映し た比準価格の規範性は高い。他方、公法上の規制から収益物件の立地には馴染まなく、収益価格を求めることはできな かった。よって比準価格を採用することが相当と判断、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、 人口減少等から、登別市南西部と温泉街地区 を除いて土地需要は弱く、地価動向も全体的 に弱含みである。 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域 であるが、厳しい農業情勢などから斯様な地 域に対する土地需要は弱く、地価動向も弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％