別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富良野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富良野 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満 印  TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富良野市南麻町１１５４番４５ ｢南麻町６－１０｣ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南西8m市道 水道、下水 富良野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ富良野駅　南東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅東側のやや郊外の住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。需要は３０～４０代を中心 に比較的堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駅東側の住宅地域の範囲であり、特に南麻町、東麻町、西麻町、東町、春日町地区との代替性が高い。 駅東側は協会病院が存し、利便性は良好で、需要は比較的堅調である。地価は安定的に推移している。需要者の中心は 市内在住の３０～４０代の層である。中心となる価格帯は、更地で５００～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０ ００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が大半を占め、賃貸市場が確立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は 駅東側の住宅地域の中でも比較的類似性が高く、取引時点が新しい事例を採用して求めたもので、各要因比較も適正に 行われ、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。以上より、本件では、代表標準地との検討を踏まえつつ、 市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富良野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [140.0] [104.5] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は引き続き堅調。不動産市況は近隣の 他市町村に比べ、比較的堅調である。 駅東側の住宅地域は、協会病院が存し、利便 性は良好で需要は比較的堅調である。地価は 今後も安定的に推移するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％