別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 滝川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滝川 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 1,050,000 円  １㎡当たりの価格 2,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 滝川市江部乙町西１１丁目７９５番１７ ｢江部乙町西１１－５－４１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の既成住宅地域 北11.5m市道 水道、下水 江部乙 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 滝川市の中心市街地から北方 約７ｋｍ強に位置する江部乙 地区内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ １．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ江部乙駅南方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 江部乙地区における人口減少及び高齢化傾向に歯止めがかからず、当該地区における住宅地需要も低迷し、取引 件数も少ない。価格水準は底値近くにあると考えられるが、反転要因が見い出せない状況である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は滝川市内の郊外住宅地域及びその周辺市町の住宅地域の各圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者 であるが、主に江部乙地区に地縁を有する者が中心である。市内の人口動向はほぼ一貫して逓減推移しており、特に江 部乙地区等の集落的地域の過疎化は深刻で、新規の土地需要は極めて低調である。この傾向は人口推移から当面の間続 くものと考えられる。土地は１００万円前後、戸建物件は中古主体で５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市内中心部外れの集落的市街地を形成する戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は皆無に等しく 、賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算し得なかった。一方、比準価格は、類似住宅地域内に存する比較検 証性の高い取引事例による市場性を適正に反映する価格と認められる。自己使用目的での不動産取引が支配的である地 域の現状を鑑み、比準価格をそのまま採用する事が妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内景気は都市部を中心に緩やかな回復基調 にある。一方で滝川市の人口減少率はこの５ 年で北海道の２倍強の状態が続き、高齢化も 懸念材料である。 江部乙地区は中心市街地外れの集落地域であ り、地域内の土地を需要する動きは市内外含 め極めて限定的。地価は下落傾向が続いてい る。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％