別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 千歳 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千歳 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓 印  TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千歳市みどり台南２丁目１０番１３ ｢みどり台南２－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な新興 住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長都 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により造成 された郊外の新興住宅地域 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 長都駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因はなく、接近性、利便性に難点が見られる地域であるが、地価水準は低廉であり底値感 も窺えることから比較的堅調な需給の推移を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千歳市内の郊外に位置する新興の分譲住宅地である。需要者は当市居住者が中心であるが、交通の利便性 から札幌市の勤労者の需要も認められる。みどり台地区は新興の分譲住宅地として、勇舞地区などの分譲価格よりも分 譲単価が低く、特に若年層の一次取得者からの人気は高い分譲地である。近年、住宅地としての成熟度も確実に増して きており、全般的に千歳市内の宅地需要も高いことから、みどり台地区も不動産価格は上昇に転じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引が低調で収益物件自体の賃料も低い事から収益価格はマイナスとなり収益価 格の算定は断念した。鑑定評価の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正に反映した比準価格を中 心に、他の代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に千歳市における人口動向・建築着工動向・ あずさ地区・北陽高校前地区等の新規住宅販売動向も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [107.8] 100 100 [101.5] 100 [157.0] [101.5] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アベノミクスによる景気回復の兆しが顕著で 、千歳市内の不動産取引は好転しており、不 動産需要に好影響を及ぼしている。 地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価 格も安定している。一般的要因を反映して、 不動産需要は強めに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％