別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三笠 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三笠 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之 印  TEL.

鑑定評価額 1,580,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三笠市岡山５２番２７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、下水 岩見沢 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ岩見沢駅北東方 7.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西部の住宅地域として特段の変化はないが、周辺の大型商業施設を基盤とした需要が見られる。人口減や高齢化 を反映して当面の地価は下落基調で底値圏に近づくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地の住宅地域一円。需要者は世帯分離等の市内居住者であり、市の施策による圏外からの転入層も見 られる。大型商業施設や隣接の岩見沢市に近く、市内では相対的な選好度が見られる住宅地域。人口減や高齢化等によ る市域全体の需要の落ち込みにより、地価水準は長らく下落傾向。需要の中心となる価格帯は、更地で１００～３００ 万円程度、取引の主流である中古住宅で上限５００万円程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市域全体の住宅地域で重視される取引要因は居住快適性や生活利便性であり、収益価格の位置付けは相当に低位である 。一方、比準価格は市場性を基礎とする客観的、実証的な価格であり、取引件数の少ない地域においても相対的な規範 性を認め得る。従って、収益価格は試算せず、比準価格を採用して規準作業を行い、広域的な価格バランスも勘案し、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,400 円／㎡ [ 92.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 6,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧産炭地区の高齢化率や人口減少率は高く、 過疎化が著しく進んでいる。公共事業等が地 域を支えているが、基幹産業は弱く経済も衰 退傾向。 過疎化が進み、需給動向は長らく低調。地価 も緩やかな下落が止まらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％