別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 江別 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -22 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明 印  TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市野幌寿町１２番１５ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 野幌 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ野幌駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 野幌地区にあり、野幌駅周辺整備の好影響もあるが間接的である。住宅地として環境良好で熟成しており、需要 の堅調さが見られる。地価は当面横ばい乃至やや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ函館本線沿いの江別市の圏域に存する中規模住宅地域。需要者の中心は江別市の居住者であるが 、札幌市からの転入者も見られる。野幌駅からやや遠隔ではあるが、野幌圏域の環境良好な郊外住宅地として一定の需 要は認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で５００～６００万円程度、中古戸建て住宅は１５００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制から、アパ－ト等の賃貸経営は成り立たず、自用目的の戸建住宅地としての取引が中心的な地 域であるため、収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正 に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に江別市における人口動 向・建築着工動向・新規住宅販売動向も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.5] 100 [119.5] [101.5] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の不動産市況改善の影響等により、利 便性の高い近郊のＪＲ駅周辺地域では、土地 需要の堅調な住宅地域が広がりつつある。 野幌圏の居住環境良好な既成住宅地域として 、需要は堅調で安定的に推移している。地価 も横ばい乃至若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％