別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 江別 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江別 -10 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明 印  TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江別市牧場町２７番５ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 高砂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ高砂駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、当面現状のままで推移するものと予測する。近時、土地需要は比較的安定してい ることから、今後地価は概ね横ばいからやや強含み傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ函館本線沿いの江別市の圏域に存する既成の住宅地域一円の圏域。需要者の中心は江別市の居 住者で、札幌市からの転入者は少ない。標準地に比較的近い地域で土地区画整理事業による供給が行われていた影響が 弱くなり、安定しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で４５０～６００万円程度、新築戸建物件は２５ ００～３０００万円程度までが中心価格帯となるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建中心の住宅地域で、公法上の規制からもアパ－ト等の賃貸経営は成り立ちずらいため、収益価格は試 算し得なかった。牧場町地区には参考となる取引事例は少なかったが、広く地価バランスを考量した比準価格は妥当な ものと考える。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との権衡、単価と総額との関連の適否にも留意し、規範性 の高い事例の採用によって市場性を反映した比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.5] 100 [133.6] [101.5] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の不動産市況改善の影響等により、利 便性の高い近郊のＪＲ駅周辺地域では、土地 需要の堅調な住宅地域が広がりつつある。 ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好 な住宅地域であり、需要は安定的に推移して いる。地価は概ね横ばいからやや強含み傾向 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％