別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 美唄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美唄 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰 印  TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美唄市大通西１条南１丁目１番１ ｢大通西１条南１－３－６｣ ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:1.2 店舗 ＳＲＣ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 東27m国道、南側道 水道、ガス、下水 美唄 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの中心的商業地域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 美唄駅西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少と高齢化が続く中で、商業施設が駐車場が確保できる郊外へ分散する傾向にあるため、中心商業地の需 要は今後も低迷が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美唄市全域の商業地。需要者は主として同一需給圏内の事業者であるが、国道沿いのため、一部に同一需 給圏外からの進出も見られる。対象標準地は市中心部の商業地域内であるが、購買力の低下と客足が郊外型店に流れて いることで商況は衰退傾向であり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。規模・総額は多様であり、中心 価格帯の把握はやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 美唄市の中心的な商業地域であり、賃貸用不動産が散見されるものの、活発な不動産投資は見られず、適切な賃貸事例 が把握できないため、収益価格を試算することはできなかった。よって、本件においては市場性を反映した比準価格を 採用し、売物件、地元精通者の意見をも参考として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復基調が一部に見られるものの、地 方都市の活性化には程遠い状況である。 新規出店が見られず、空店舗も目立つ等、地 域は衰退傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.9 ％  ％