別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 苫小牧 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹 印  TEL.

鑑定評価額 84,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市一本松町１０番６ ｢一本松町１０－６｣ ②地積 　(㎡) 6,617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2.5 倉庫 Ｓ1 車輌及び建設関連事 業所が多い工業地域 南東50m道道、背面道 水道、下水 苫小牧 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.0 ｍ、奥行　約　　 128.0 ｍ、規模　　     6,660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道道沿いの路線商業的性格を 併せ持つ流通業務地域 街 路 ５０ｍ道道 交通 施設 苫小牧駅北東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿いに、倉庫・営業所・中小工場等が立地する流通業務地域である。苫小牧市における工業生産は堅調であ り、工業系における不動産需要も近年安定的に推移している。当該傾向は今後暫く継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務用地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部の流通業務・中小工場地域一円。需要者は全国展開する大手及び中堅資本が中心である。苫 小牧西港に近接し、流通業務用地としては恵まれた立地条件にある。苫小牧市の工業生産は近年堅調に推移しており、 用地需要も安定的である。なお、取引の中心価格帯は、用地規模等がまちまちなため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用の営業所・倉庫等が多く、賃貸需要は少なく、取引も自用目的が殆どである、よって、収益還 元法は適用せず、市場動向を反映して信頼性の高い比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.8] 100 [123.5] [103.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧市における全般的な景気は持直しの動 きを見せており、工業生産に関しても堅調に 推移している。工業地の地価もほぼ横這い傾 向。 流通業務用地に対する需要は、従来やや低調 であったが、昨今は工業生産も堅調であると ころから、安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％