別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 苫小牧 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 9-2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文 印  TEL.

鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市元中野町２丁目７番１外 ｢元中野町２－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 9,098   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 事務所 Ｗ1 中規模運輸業の事業 所等が混在する流通 業務地域 南30m市道、四方路 水道、ガス、下水 苫小牧 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 事業所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  71.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 苫小牧駅南東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い工場地であるが、周辺に大型店舗・住宅等もあり、住宅地の要素が織り込まれた価格帯で、今後も 横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧・室蘭・石狩等の港湾隣接業務地域一円。需要者は道内外の企業や地元企業も見られる。都心接近 に優れ、港町や入船・晴海の臨港地区の大規模工場地にも近く、立地環境は良好である。周辺は中小工場のほか、大型 ス－パ－や一般住宅が散見され、価格は純粋な流通業務用地とは異なり、住宅地的要因による影響がやや見られる。需 要の中心となる価格帯は規模・建付地・用途等により大きく異なるため、的確に見い出せないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。地域は流通業務用地としては賃貸市場が未成熟で、収益還元法は適用しなかった。比 準価格は地域的特性と類似する事例が少なく広範囲に収集した。その中から、周辺地域事例と規範性ある事例をさらに 選別し求められたもので、ある程度の地域の実情を現している。よって、比準価格を標準に、他の流通工場地の動向を 十分考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 苫小牧港は貨物取扱量も好調を維持し、工事 中の「中央ＩＣ」からの道路整備も徐々に進 展しており、物流のハブ貿易港化が期待され ている。 中心部に近く、郊外型大型店舗も隣接し、地 域の価格形成は純然たる流通工場地とは幾分 異なり、住宅地移行地域への要素が織り込ま れており横ばい。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％