鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１４１１２１３ -515008	苫小牧市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２０１４４１２１３ -50528	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、南西10m、角地		１住居 (77,234)
c	１２０１４２１２１３ -501	苫小牧市		建付地	（　）	不整形	北西40m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	１２０１４１１２１３ -515006	苫小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、南西15m、角地		商業 (90,400)
e	１２０１４５１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	正方形	北西36m市道、北東8m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	26,244	100 [ 90.3]	29,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 23,205	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	24,532	100 [ 100.0]	24,532		24,500
c	(　 ) 30,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	38,463	100 [ 168.0]	22,895		22,900
d	(　 ) 37,164	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	33,342	100 [ 143.9]	23,170		23,200
e	(　 ) 30,285	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,670	100 [ 118.8]	24,133		24,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,700 円／㎡]

苫小牧 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,362,287	1,859,451	6,502,836	5,687,290	815,546	（　0.9730） 793,526	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,870,520 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	925 ㎡	24.8 m x 37.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階事務所はフロア部分貸し

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

低層テナントビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	1,520	410,400	2.0	820,800
							1.0	410,400
2～ 2	事務所	300.00	82.0	246.00	1,280	314,880	2.0	629,760
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	86.0	516.00		725,280		1,450,560
								410,400

⑨年額支払賃料	725,280 円　×　12ヶ月　＝　 8,703,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,703,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,268,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 80,315 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,362,287 円　　　　（　 9,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１４１５２１３　　　　-50503	1,458 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,549 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１４２５２１３　　　　-50501	1,844 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苫小牧 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,400 円	79,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	391,651 円	8,703,360　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,800 円	79,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,859,451 円　（　　　　　　 2,010 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,687,290 円（　　　　　 6,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,362,287 円
②総費用	1,859,451 円
③純収益　①－②	6,502,836 円
④建物等に帰属する純収益	5,687,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	815,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,526 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,870,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
苫小牧 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苫小牧 5-15

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　三好　克治

印

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外｢元中野町４－１３－１５｣				②地積　(㎡)	925 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）臨港地区
	1:1.5	営業所Ｗ1	営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西40m国道	水道、ガス、下水	苫小牧 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部の路線商業地域

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

ＪＲ苫小牧駅東方

2.4km

法令

規制

準工
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型２４時間通年営業店舗・飲食チェーン店等が建つほか、近年、既存店舗の建替、新たな店舗の進出等商業
地域として熟成度が増し、地価は微落又はほぼ安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苫小牧市中心部から外周辺に広がる幹線道路沿いの路線商業地域一円で、需要者の中心は地元法人のほか
、全道全国展開する法人等である。物販・サービス提供の店舗が２４時間通年営業し、近年商業系・飲食系建物の新築
、自動車販売店舗の建替等が進み商況の向上が見られるも、郊外型各種店舗が集積する他の地域との競合等が続き商業
環境は厳しく需要は弱い。取引価格・規模等は様々で市場での需要の中心価格帯についての判断は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層店舗等を主とする路線商業地域で土地取引の中心は自用目的である。２階建店舗・事務所を想定・試算
した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引にあたり収益性はあまり考慮しない。よって、市場性を反映し現実
的・実証的価格としての比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での
需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　苫小牧 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 81.0]

[100.0]
100

23,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北海道の代表的工業都市、国際貿易港である
。人口が若干減少傾向のなか、地域経済は総
体的に改善がみられるが人手不足等景況見通
しは依然厳しい。

近年、近隣及び隣接地域内空地での商業系・
飲食系店舗の新築のほか、自動車販売店舗の
建替等があり、商況の向上が見られる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

苫小牧 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１４５１２１３ -502	苫小牧市		更地	（　）	正方形	北西36m市道、北東8m、角地		近商 (100,200)
b	１２０１４４１２１３ -502	苫小牧市		貸家建付地	（　）	不整形	北27m国道、中間画地		近商 (78,200)
c	１２０１４５１２１３ -50505	苫小牧市		更地	（　）	不整形	北東25m市道、南東7m、角地		近商 (90,200)
d	１２０１４４１２１３ -50528	苫小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、南西10m、角地		１住居 (77,234)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,285	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,670	100 [ 118.8]	24,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 17,023	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.1]	18,499	100 [ 74.0]	24,999		25,000
c	(　 ) 23,449	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	22,087	100 [ 106.6]	20,720		20,700
d	(　 ) 23,205	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	24,532	100 [ 100.0]	24,532		24,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,600 円／㎡]

苫小牧 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,432,162	1,972,344	6,459,818	5,644,150	815,668	（　0.9730） 793,645	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,872,900 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苫小牧 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工臨港地区	60 ％	200 ％	200 ％	925 ㎡	24.8 m x 37.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し・２階事務所部分貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

低層ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	1,560	421,200	2.0	842,400
							1.0	421,200
2～ 2	事務所	300.00	82.0	246.00	1,240	305,040	1.0	305,040
							1.0	305,040
～

～

～

計		600.00	86.0	516.00		726,240		1,147,440
								726,240

⑨年額支払賃料	726,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,714,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,714,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,279,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,147,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 726,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 142,125 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,432,162 円　　　　（　 9,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１４１５２１３　　　　-50501	1,949 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,589 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１４１５２１３　　　　-50502	1,020 ( 999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,275
c	１２０１４１５２１３　　　　-50504	1,387 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 70.0]	1,585

苫小牧 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,000 円	78,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	435,744 円	8,714,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,400 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 800,700 円	78,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	157,000 円	78,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,500 円	78,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,972,344 円　（　　　　　　 2,132 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,500,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,644,150 円（　　　　　 6,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,432,162 円
②総費用	1,972,344 円
③純収益　①－②	6,459,818 円
④建物等に帰属する純収益	5,644,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	815,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,872,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）