別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 苫小牧 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -37 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明 印  TEL.

鑑定評価額 5,620,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市ウトナイ北７丁目９５０番２０ ｢ウトナイ北７－１０－２５｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 沼ノ端 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 沼ノ端鉄北地区郊外に位置す る区画整理完了済の新興住宅 地域（ウトナイ団地） 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 沼ノ端駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 沼ノ端北端部の戸建住宅地域で、区画整理が完了した大規模住宅団地。居住環境が良好なことに加え、価格水準 が比較的低廉なことから需要は堅調に推移しており、新興住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市東部の住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で自用目的の取引が大半である 。居住環境が良好なことに加え、周辺において中学校が新設されるなど利便性は年々向上しており、若年層を中心に選 好性は高い。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で５００～６００万円程度、新築物件は規模や意匠の程度に よりまちまちであるが、２０００～２３００万円程度が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象地の存する地域は土地区画整理事業により開発された戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず 、周辺地域においては収益性を重視した取引は一般的ではない。よって比較的取引時点の新しい事例から求められた信 頼性のある比準価格を採用し、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続き苫小牧市の経 済も回復基調で上昇地点も見られるが、全体 としては未だ弱含みの状態が続いている。 中学校が新設されるなど住宅地域として熟成 度が向上しており、今後も不動産需要は堅調 に推移していくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％