別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 苫小牧 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -36 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹 印  TEL.

鑑定評価額 2,440,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市桜坂町１丁目３９９番３６１ ｢桜坂町１－５－６｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南8m市道 水道、下水 糸井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 糸井駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市西部の高台に造成された住宅団地である。環境は良好であるが利便性にやや劣り、不動産需要は弱含みである 。地価もやや下落傾向。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部の住宅地域一円。需要者の中心は苫小牧市内の居住者が大半である。近隣地域は「望洋台」 といわれる高台の住宅団地に所在し、環境は比較的良好であるが、利便性にやや劣り、不動産需要は近年低迷気味で推 移している。土地は２２０万～２５０万円程度、中古物件の取引においては、土地建物で総額７００万～８００万円程 度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、桜坂町の第１種低層住居専用地域内に所在し、自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的 であるため収益価格の試算は行わず、本件においては比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [105.0] 100 9,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道経済は札幌市及び観光地以外の地域は 低迷気味であったが、近年、当該地域も徐々 に持ち直しの傾向が見られる。 特に際立った地域要因の変動は認められず現 状維持で推移するものと予測する。利便性に 劣るため人気は薄く、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％