別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 苫小牧 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苫小牧 -30 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治 印  TEL.

鑑定評価額 1,670,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫小牧市はまなす町１丁目３７４番３９６ ｢はまなす町１－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 糸井 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 はまなす団地内の面的広がり がない島状小規模住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ糸井駅北西方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 西部地区郊外の緑地に囲まれた島状小規模住宅地域として今後とも自然環境良好で緩傾斜のある居住環境を維持 するものの、生活利便施設から離れ需要は弱く、地価は微落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苫小牧市西部地区一円の住宅地域の圏域で、需要者は苫小牧市内の居住者が主である。最寄り食品スーパ ーはやや距離感あるも、徒歩圏内の双葉三条通沿いにある。価格水準低く割安感があるものの、市中心部から離れ利便 性劣り取引は低調である。主たる需要者の若年層は利便施設の集積が進み同世代が多い新興住宅地域への選好性が強く 東部地区へ流れる傾向にあり弱含みである。土地は２００万円程度、中古物件で総額７００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境の快適性を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は 未成熟で適当な賃貸事例を収集できず収益還元法は適用できない。よって、地域的特性類似し代替性に富む事例等から 得た比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苫小牧 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [104.0] 100 7,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北海道の代表的工業都市、国際貿易港である 。人口が若干減少傾向のなか、地域経済は総 体的に改善がみられるが人手不足等景況見通 しは依然厳しい。 郊外の既成住宅地域として特段の変動はない 。市場全体が縮小するなか、相対的な割安感 あるが、利便性やや劣り需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％