別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岩見沢 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 5-4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　準 印  TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市栗沢町本町５５番１ ②地積 　(㎡) 653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.2 事務所 ＳＲＣ2 小売店舗、事務所等 が建つ駅に近い商業 地域 西18m道道 水道、下水 栗沢 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 栗沢駅東方 120m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧栗沢町市街地には旧来の低層店舗や事務所が散見されるものの、客足は少なく地域は衰退化しつつあることか ら、商業地としての土地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧栗沢町市街地内の商住混在地域一円であり、範囲は狭い。従来は栗沢駅前の商業地域として個人商店を 中心とした低層店舗や事務所等が建ち並んでいたが、現在は閉店しそのまま居住する住民が多く、徐々に住宅地域に移 行しつつある。需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定されると考えられるが、圏内には未利用地が多く不動産 需要は低迷しており、地価は下落傾向が暫く続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は、圏内において自己の事業目的で購入したものが多いため試算した比準価格は十分な説得力を有す る。一方収益価格は、個人経営が多い当該圏内において混在地域の範囲が狭く、また賃貸需要が弱いためテナントの賃 貸事例を十分収集できず、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の混在地域の市場動向が反映されている比 準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府の経済政策等により、都市部を中心に景 気回復が認められるが、人口が減少する空知 管内の市町への経済効果は限定的である。 旧栗沢町市街地内で出店する動きはほぼ皆無 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.8 ％  ％