別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岩見沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩見沢 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓 印  TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩見沢市緑が丘３丁目１９６番１７ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東7.2m市道 水道、下水 岩見沢 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設へはやや距離のある 住宅地域 街 路 基準方位　北７．２ ｍ市道 交通 施設 岩見沢駅南東方 2.7km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も閑静な環境を維持するものと思料される が、不動産需要は依然として低調であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩見沢市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が中心である。戸建住宅が多く見受けられる住宅地域 で、中心市街地への接近性は概ね普通であるが、利便施設であるスーパーなどが近隣に少なく、特別人気の高い地域と は言えず、地域経済の衰退の影響等もあり、土地価格は弱含みとなっている。土地は規模８０坪程度で、３５０万円前 後、中古住宅が需要の中心で築年数によりまちまちではあるが、１５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は総合公園周辺で良好な住環境を維持している住宅地域である。近隣地域の周辺にはアパート等が若干見られ るが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は断念した。鑑定評価額の決定では、 信頼性が高く経済価値を適正に反映している比準価格を標準とし、不動産業者への取材による一般不動産取引状況、建 築着工動向さらに、代表標準地との検討、単価と総額も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩見沢 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [104.5] 100 [113.2] [104.5] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アベノミクスによる景気回復の兆しは見受け られるが、地域経済の停滞、雇用不安による 買い控え等により、宅地需要は若干弱含みで ある。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 需給状況は弱含みで地価も下落傾向で推移し ている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.3 ％  ％