鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１３１１２１０ -111035	岩見沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西8m、角地		（都）１低専 (50,60)
b	１２０１４７１２１０ -111007	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
c	１１９１３１１２１０ -591007	岩見沢市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	１２０１４７１２１０ -111003	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	１１９１３１１２１０ -591005	岩見沢市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北東4.5m、二方路		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	15,061	100 [ 95.0]	15,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 14,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	14,291	100 [ 89.3]	16,003		16,700
c	(　 ) 12,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.3]	12,186	100 [ 91.2]	13,362		14,000
d	(　 ) 13,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	13,158	100 [ 100.0]	13,158		13,800
e	(　 ) 12,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.9]	15,772	100 [ 100.0]	15,772		16,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,500 円／㎡]

岩見沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,769,288	813,875	2,955,413	2,801,250	154,163	（　0.9704） 149,600	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	2,933,333 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	150.71	Ｗ2	299.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	12.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積７０㎡）全４戸

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

屋内階段・廊下を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.71	93.4	140.76	1,147	161,452	1.0	161,452
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.05	94.4	140.76	1,200	168,912	1.0	168,912
							0.0	0
～

～

～

計		299.76	93.9	281.52		330,364		330,364
								0

⑨年額支払賃料	330,364 円　×　12ヶ月　＝　 3,964,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,964,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,766,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,364 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,769,288 円　　　　（　 13,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１９１３１５２１０　　　　-511002	994 ( 993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,148 円/㎡　月額支払賃料（　 1,147 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１９１３１５２１０　　　　-597002	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	37,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,575 円	3,964,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	37,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	37,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,875 円　（　　　　　　 2,886 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 299.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0809 × 40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,801,250 円（　　　　　 9,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,769,288 円
②総費用	813,875 円
③純収益　①－②	2,955,413 円
④建物等に帰属する純収益	2,801,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,933,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
岩見沢 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩見沢 -4

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　準

印

TEL.

鑑定評価額

4,400,000 円

１㎡当たりの価格

15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩見沢市２条東７丁目７番２				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西12m市道	水道、下水	岩見沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　１２ｍ
市道

交通

施設

岩見沢駅北東方

1.2km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

岩見沢市中心部周辺の既成住宅地域であり、利便施設が周辺に存することから安定した需要があり、地価は概ね
横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩見沢市街地に位置する既成住宅地域一円で、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と考えられる。
岩見沢市は人口減少及び少子高齢化傾向にあるが、圏内には周辺に駅や日用品店舗、金融機関等の利便施設があり、潜
在的な不動産需要が存在する。取引価格は、土地は３００～７００万円程度、中古物件で総額１０００～２０００万円
程度が多く見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分
な説得力を有する。一方、収益価格は当該圏内においては賃貸需要が強いとはいえないため、元本価格に見合った賃料
が得られずやや低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考
の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩見沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.5]

100
[131.9]

[104.5]
100

15,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政府の経済政策等により、都市部を中心に景
気回復が認められるが、人口が減少する空知
管内の市町への経済効果は限定的である。

中心部周辺の住宅地の需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩見沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１９１３１１２１０ -591052	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北東9m市道、南東7.3m、角地		（都）２中専 (60,200)
b	１２０１４７１２１０ -111002	岩見沢市		更地	（　）	長方形	北西7.2m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	２１９１３１１２１０ -591051	岩見沢市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、北東6m、角地		（都）２住居 (60,200)
d	２１９１３１１２１０ -591050	岩見沢市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	13,508	100 [ 93.1]	14,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	15,200
b	(　 ) 15,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	15,498	100 [ 91.2]	16,993		17,800
c	(　 ) 14,141	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	13,009	100 [ 93.1]	13,973		14,600
d	(　 ) 11,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	12,199	100 [ 86.5]	14,103		14,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,600 円／㎡]

岩見沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,678,140	738,268	2,939,872	2,771,250	168,622	（　0.9704） 163,631	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,208,451 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩見沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.71	Ｗ2	299.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	12.9 m x 21.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（平均専有面積７０㎡）、全４戸を想定

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.71	93.4	140.76	1,170	164,689	1.0	164,689
							0.0	0
2～ 2	住宅	149.05	94.4	140.70	1,170	164,619	1.0	164,619
							0.0	0
～

～

～

計		299.76	93.9	281.46		329,308		329,308
								0

⑨年額支払賃料	329,308 円　×　12ヶ月　＝　 3,951,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,951,696 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,675,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,308 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,678,140 円　　　　（　 13,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１３１５２１０　　　　-597002	1,241 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,171 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１３１５２１０　　　　-111003	1,122 ( 1,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,122
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩見沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	37,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	158,068 円	3,951,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	37,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 738,268 円　（　　　　　　 2,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9704

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 299.76 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0809 × 45 ％　＋ 0.0970 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,771,250 円（　　　　　 9,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,678,140 円
②総費用	738,268 円
③純収益　①－②	2,939,872 円
④建物等に帰属する純収益	2,771,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,208,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）