別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 夕張 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   夕張 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英 印  TEL.

鑑定評価額 806,000 円  １㎡当たりの価格 4,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夕張市本町２丁目２１７番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が見られ る市中心部の商業地 域 西14m市道 水道、下水 新夕張 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 小売店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新夕張駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化の進行が著しいなかで、地域の衰退傾向が続いている。特に、本町地区周辺での土地取引は殆 ど認められず、地価は下落傾向。今後も下落傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 小売店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に夕張市一円の商業地の圏域で、需要者の中心は小売店舗等としての利用を目的とした個人事業者又は 法人となるものと思料される。市の衰退傾向、経営者の高齢化の影響等から、衰退傾向の夕張市にあって、特に本町地 区での新規の土地取引は殆ど認められない。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近時の周辺地区の規範性の高い取引事例が少なく、取引時点の古い事例等による比準とならざるを得なか ったものの、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が求められたと判断する。一方、収益価格は 自己使用の店舗等が主体で、賃貸市場が未成熟のため、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事 例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩５市の、土地需要は堅調で、多くの地域 で地価上昇傾向にある。一方で、旧産炭地を 中心に地方都市は、衰退傾向が続いている。 人口減少、老齢化が進む夕張市にあって、特 に本町地区の商業地取引は殆ど見当たらない 。地価は下落傾向。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -8.2 ％  ％