別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 北見 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝 印  TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市末広町３６６番５５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 北見 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 無加川の南側に位置する郊外 住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北見駅南西方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で過去に区画整理も行われた住宅地域で、今後も現状が維持されると予測する。河川南側で、位置により工 業用途の混在も見られるためやや品等が低いが、比較的低価格もあって、地価は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は無加川南側に位置する市街化区域内住宅地の範囲と判定する。需要者は、市内居住の若年層から中堅層が 多いが、以前のような区画整理等による分譲地供給は少なくなっており、新築需要は北側河川対岸の三輪地区を指向す る傾向が強い。が、三輪地区に比して低価格で、供給も比較的豊富なため、一定の需要は維持している。土地は４００ 万円前後、新築建売で２，３００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、試算値に若干のバラつきが生じたが、無加川南部に位置する新しい事例から求めており、信頼性が高い。 収益価格は、郊外地域で自用の戸建住宅が需要の中心を占める地域であるため、試算を断念した。よって、比準価格を 中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一昨年の胆振東部地震による経済的影響から は脱し、市の経済環境は安定。が、今後、消 費増税、来年度の市役所移転等の影響に注視 する必要がある。 無加川南部の地区に大きな変動要因はなく、 経済状況に変動がない限り、地価は横ばい傾 向を維持すると見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％