鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１７２１２０７ -19515	帯広市		更地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	１２０１７２１２０７ -19504	帯広市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	１２０１７０１２０７ -10501	帯広市		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (80,400)
d	１２０１６９１２０７ -10505	帯広市		更地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		近商 (80,400)
e	１２０１６９１２０７ -10508	帯広市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西11m市道、中間画地		近商 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,538	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,538	100 [ 85.5]	49,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 ) 37,996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,996	100 [ 85.5]	44,440		45,800
c	(　 ) 36,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,493	100 [ 71.3]	51,182		52,700
d	(　 ) 41,260	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,260	100 [ 71.3]	57,868		59,600
e	(　 ) 38,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,007	100 [ 72.0]	52,788		54,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

帯広 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,847,458	16,769,400	53,078,058	49,623,000	3,455,058	（　0.9498） 3,281,614	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	65,632,280 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	800.00	ＲＣ5	4,075.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	1,606 ㎡	32.7 m x 49.1 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～５階事務所を想定。

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	800.00	75.0	600.00	2,700	1,620,000	3.0	4,860,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	800.00	75.0	600.00	1,900	1,140,000	2.0	2,280,000
							0.0	0
塔屋～		75.00

～

～

計		4,075.00	73.6	3,000.00		6,180,000		13,980,000
								0

⑨年額支払賃料	6,180,000 円　×　12ヶ月　＝　 74,160,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,160,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,062,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,717,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,980,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,242 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,847,458 円　　　　（　 43,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６９５２０７　　　　-19503	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６９５２０７　　　　-19505	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,570,000 円	714,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,789,000 円	75,780,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 699,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,282,800 円	714,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,769,400 円　（　　　　　　 10,442 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	714,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 4,075.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,623,000 円（　　　　　 30,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,847,458 円
②総費用	16,769,400 円
③純収益　①－②	53,078,058 円
④建物等に帰属する純収益	49,623,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,455,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,281,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,043 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,632,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
帯広 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-2

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

印

TEL.

鑑定評価額

83,500,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西３条南７丁目１２番外				②地積　(㎡)	1,606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ7F1B	中層の事務所ビルの多い商業地域	西30m市道、背面道	水道、ガス、下水	帯広 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.7 ｍ、奥行　約　　 49.1 ｍ、規模　　 1,606 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

帯広駅北方

700m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

西３・９再開発事業が進捗しているが、現時点では周辺地域に影響を及ぼすには至っていない。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は帯広市中心商業地周辺の商業地域。需要者の中心は地元に地縁性を持つ法人及び道内の法人事業者等。市
街地拡大に伴う商業地の分散化により、特に中心部周辺における事業用地の需要は弱い状況にあり、収益期待性に基づ
く資本投下は殆ど見られず、地域の特性を活かしきれていない利用状況も一部に認められる。利用目的が明確な取引以
外は成立し難く、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は金融機関等の自用ビルが中心のビジネス街であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度が低く、収益価格は
精度が劣る結果となった。従って、当地域の実情を考慮し、自用目的の取引が主で信頼性の有る取引事例により求めた
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は緩やかに回復、設備投資は高水準
で推移、住宅投資は弱めの動き、公共投資は
増加しており、管内の景気は緩やかに持ち直
している。

片側街路沿いに中央公園を擁する地域で商業
集積に影響している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６６１２０７ -10503	帯広市		建付地	（　）	長方形	南27m国道、南20m、角地		商業 (100,500)
b	１２０１７２１２０７ -19508	帯広市		更地	（　）	台形	北20m市道、南10m、二方路		商業 (80,400)
c	１２０１７２１２０７ -19518	帯広市		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (80,600)
d	１２０１７０１２０７ -10507	帯広市		建付地	（　）	長方形	東23m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
e	１２０１７０１２０７ -10508	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西20m、東11m、三方路		近商駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,065	100 [ 115.0]	51,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 52,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,910	100 [ 105.0]	49,438		50,900
c	(　 ) 69,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,970	100 [ 133.9]	52,255		53,800
d	(　 ) 57,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,496	100 [ 103.0]	55,821		57,500
e	(　 ) 34,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	34,331	100 [ 76.8]	44,702		46,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

帯広 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,448,467	16,396,880	53,051,587	49,908,600	3,142,987	（　0.9491） 2,983,009	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	59,660,180 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	800.00	ＲＣ5	4,075.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	1,606 ㎡	32.7 m x 49.1 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し及び部分貸しの混合

⑦有効率　 73.6 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	800.00	75.0	600.00	2,600	1,560,000	3.0	4,680,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	800.00	75.0	600.00	2,000	1,200,000	3.0	3,600,000
							0.0	0
4～ 5	事務所	800.00	75.0	600.00	1,834	1,100,400	3.0	3,301,200
							0.0	0
塔屋～	機械室	75.00

～

計		4,075.00	73.6	3,000.00		6,160,800		18,482,400
								0

⑨年額支払賃料	6,160,800 円　×　12ヶ月　＝　 73,929,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,929,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 6,270,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,278,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,482,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 169,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,448,467 円　　　　（　 43,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１７２５２０７　　　　-19501	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,836	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１７２５２０７　　　　-19015	2,219 ( 2,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,466
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,570,000 円	714,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,777,480 円	75,549,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 695,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,282,800 円	714,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	357,000 円	714,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	714,000 円	714,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,396,880 円　（　　　　　　 10,210 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9491

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	714,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 4,075.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	49,908,600 円（　　　　　 31,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,448,467 円
②総費用	16,396,880 円
③純収益　①－②	53,051,587 円
④建物等に帰属する純収益	49,908,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,142,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,983,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,660,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）