鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１７３１２０６ -8502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西11m、角地		近商 (80,300)
b	１２０１６７１２０６ -115004	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、北東12m、南西8m、三方路		近商 (100,300)
c	１２０１６７１２０６ -115005	釧路市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１２０１６７１２０６ -515013	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、西11m、南8m、三方路		近商 (80,300)
e	１２０１６５１２０６ -32	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m道道、南東8m、角地		準住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	38,666	100 [ 91.5]	42,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,300
b	(　 ) 36,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	34,094	100 [ 82.6]	41,276		41,300
c	(　 ) 22,535	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	30,047	100 [ 73.9]	40,659		40,700
d	(　 ) 19,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.6]	29,061	100 [ 67.6]	42,990		43,000
e	(　 ) 27,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,977	100 [ 80.0]	32,471		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,470,683	2,159,216	8,311,467	6,629,290	1,682,177	（　0.9481） 1,594,872	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	31,897,440 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	264.90	Ｓ3	653.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し。２階以上はファミリータイプ。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.90	95.0	251.66	1,700	427,822	2.0	855,644
							0.0	0
2～ 3	住宅	194.40	90.0	174.96	1,399	244,769	1.0	244,769
							0.0	0
～

～

～

計		653.70	92.0	601.58		917,360		1,345,182
								0

⑨年額支払賃料	917,360 円　×　12ヶ月　＝　 11,008,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,008,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,457,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,345,182 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,470,683 円　　　　（　 10,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６５１２０６　　　　-50001	1,177 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６５１２０６　　　　-50002	1,303 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,448
c	１２０１６５１２０６　　　　-149002	1,054 ( 1,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,318

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,900 円	94,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	550,416 円	11,008,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 961,800 円	94,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,300 円	94,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,159,216 円　（　　　　　　 2,192 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 653.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,629,290 円（　　　　　 6,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,470,683 円
②総費用	2,159,216 円
③純収益　①－②	8,311,467 円
④建物等に帰属する純収益	6,629,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,682,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,594,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,897,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
釧路 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-13

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　下重　勝博

印

TEL.

鑑定評価額

41,900,000 円

１㎡当たりの価格

42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市昭和中央４丁目９番１３外｢昭和中央４－９－１７｣				②地積　(㎡)	985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｗ3	大規模小売店舗等が建ち並ぶ郊外の商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	新富士 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業完了地内の
大型商業施設を核とした新興
の商業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ新富士駅北東方

2.4km

法令

規制

準住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

集客の核となる大型商業施設周辺で順調な商業集積が認められる商業地域。安定した売上等から、安定した推移
を予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新釧路川以西の鳥取・昭和地区の主要道路沿いの業務地域全域であるが、核店舗に依存する立地条件か
ら隣接釧路町を含めた同類の地域と競合関係にある。需要者の中心は、大手本州資本並びに地元関連業者が主流である
が、核店舗たるイオン昭和店が集客の主要原動力となり、今後の他店舗の張付きによる更なる熟成が期待され経済的位
置づけを高める可能性を残す地域。周辺は大中規模の画地が混在しており、中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は大型商業施設に依存する状況で、新規商業施設の張り付きは低調である。利便性の高い地域として店舗併用
の共同住宅が見受けられ、収益価格は一定の位置づけを占める地域である。但し、大型商業施設の駐車場の返却等業務
地域としての広がりには限界が感じられ、繁華性の広がりには陰りが感じられる。以上より、比準価格を中心に収益価
格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該地域は同一性を有する地価公示標準地が存在しない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による
緩やかな不動産投資の回復傾向。

核店舗であるイオン釧路昭和店の駐車場利用
変更の影響があるが、周辺商業集積の概ね安
定した推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６５１２０６ -6	釧路市		更地	（　）	不整形	南西30m道道、北西8m、北東8m、三方路		準住居 (70,200)
b	２１９１６７１２０６ -115005	釧路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、西11m、南8m、三方路		近商 (80,300)
c	１２０１６７１２０６ -515006	釧路市		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	２１９１６７１２０６ -815002	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南東15m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	33,915	100 [ 80.8]	41,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 19,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.6]	29,061	100 [ 69.0]	42,117		42,100
c	(　 ) 22,856	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.5]	36,337	100 [ 82.6]	43,992		44,000
d	(　 ) 20,479	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	29,329	100 [ 69.0]	42,506		42,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -36.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -25.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	競売落札結果	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -36.5
d	競売落札結果	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,000 円／㎡]

釧路 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,726,098	2,684,996	8,041,102	6,851,520	1,189,582	（　0.9498） 1,129,865	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	22,597,300 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	264.90	Ｓ3	653.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	985 ㎡	39.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上はファミリータイプ、床面積約４４㎡、総戸数８戸。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.90	95.0	251.66	1,750	440,405	2.0	880,810
							0.0	0
2～ 3	住宅	194.40	90.0	174.96	1,399	244,769	1.0	244,769
							0.0	0
～

～

～

計		653.70	92.0	601.58		929,943		1,370,348
								0

⑨年額支払賃料	929,943 円　×　12ヶ月　＝　 11,159,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,159,316 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 446,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,712,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,370,348 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,726,098 円　　　　（　 10,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１７３５２０６　　　　-509	1,065 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１７３５２０６　　　　-510	1,741 ( 1,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,741
c	１２０１７３５２０６　　　　-511	1,153 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,356

釧路 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	97,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	557,966 円	11,159,316　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 448,330 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 995,500 円	97,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,600 円	97,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,684,996 円　（　　　　　　 2,726 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 653.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,851,520 円（　　　　　 6,956 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,726,098 円
②総費用	2,684,996 円
③純収益　①－②	8,041,102 円
④建物等に帰属する純収益	6,851,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,189,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,129,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,597,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）