鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１２０６ -111029	釧路市		更地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１２０１６７１２０６ -115004	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、北東12m、南西8m、三方路		近商 (100,300)
c	１２０１６７１２０６ -515006	釧路市		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１２０１６７１２０６ -515008	釧路市		建付地	（　）	台形	東（駅前広場）市道、中間画地		商業 (80,600)
e	１２０１６７１２０６ -515009	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東30m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,195	100 [ 85.0]	30,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 36,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	34,094	100 [ 100.0]	34,094		34,100
c	(　 ) 22,856	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.5]	36,337	100 [ 110.0]	33,034		33,000
d	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	50,417	100 [ 127.1]	39,667		39,700
e	(　 ) 16,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 53.6]	29,950	100 [ 95.0]	31,526		31,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -46.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

釧路 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,489,436	1,718,596	5,770,840	5,356,860	413,980	（　0.9481） 392,494	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,849,880 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	23.4 m x 13.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し、２階各階の部分貸し、駐車場６台

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	1,700	231,200	3.0	693,600
							0.0	0
2～ 3	事務所	170.00	90.0	153.00	1,410	215,730	2.0	431,460
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	86.7	442.00		662,660		1,556,520
								0

⑨年額支払賃料	662,660 円　×　12ヶ月　＝　 7,951,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,951,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,115 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,474,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,556,520 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,489,436 円　　　　（　 23,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１４３５２０６　　　　-50504	1,484 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,412 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１４３５２０６　　　　-50505	1,821 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,800 円	76,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	397,596 円	7,951,920　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,200 円	76,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,200 円	76,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,718,596 円　（　　　　　　 5,371 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,356,860 円（　　　　　 16,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,489,436 円
②総費用	1,718,596 円
③純収益　①－②	5,770,840 円
④建物等に帰属する純収益	5,356,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,980 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,849,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
釧路 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　星野　吉輝

印

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月5日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市共栄大通４丁目２番１｢共栄大通４－２－１７｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	2:1	店舗Ｗ1	店舗、中層マンション等が混在する既成商業地域	北東22m市道	水道、ガス、下水	釧路 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

分譲マンションも見られる既
存商店街

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

釧路駅北西方

1.8km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の商店街で繁華性は低いが、病院が多いため背後住宅地需要は安定しており、近隣地域付近の商業地価もこ
れと均衡した水準にあり、地価は横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉄北地区及び愛国地区南部の商業地域。需要者は大型スーパーやチェーン店を除き、市内法人・個人事業
者が多い。旧来からの駅裏近隣商店街で小規模店舗が多く、郊外の大型商業施設等への顧客流出により繁華性は低い。
が、病院が多い地域で、背後住宅地は高齢者のいる世帯などに実需があり、これら住宅地との均衡から、地価は横ばい
傾向である。中心価格帯は、規模が様々で、道路付けによる差も大きいため、総額把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域に近い類似性の高い事例から試算しており、信頼性が高い。収益価格は、近隣地域付近では自用
の店舗が多く、賃貸住宅は見られるものの、テナント物件の新築は少ないため、信頼性はやや劣るものと判断する。よ
って、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.0]

[100.0]
100

33,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道東道の延伸等による市経済環境の安定と、
前回の８％時程ではないが消費増税前駆込需
要も見られた。

駅裏の旧来からの近隣商店街で繁華性は低い
が、背後住宅地需要は安定しており、これと
の均衡で商業地価も横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１７３１２０６ -503	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、南東8m、二方路		１住居 (80,200)
b	１２０１７３１２０６ -8502	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西11m、角地		近商 (80,300)
c	１２０１６７１２０６ -115004	釧路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東22m市道、北東12m、南西8m、三方路		近商 (100,300)
d	１２０１６７１２０６ -115005	釧路市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	１２０１６７１２０６ -115006	釧路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、北西9m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,343	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	30,744	100 [ 90.5]	33,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 36,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	38,666	100 [ 112.0]	34,523		34,500
c	(　 ) 36,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	34,094	100 [ 100.0]	34,094		34,100
d	(　 ) 22,535	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	30,047	100 [ 88.0]	34,144		34,100
e	(　 ) 21,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	29,344	100 [ 85.4]	34,361		34,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,200 円／㎡]

釧路 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,355,661	1,672,926	5,682,735	5,262,780	419,955	（　0.9467） 397,571	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,951,420 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	320 ㎡	23.4 m x 13.7 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、事務所は各階の部分貸し。駐車場６台。３階建程度の利用が多いため、下記のとおり想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

同種同等の建物の標準的率として認定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	82.0	131.20	1,762	231,174	2.0	462,348
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	90.0	144.00	1,390	200,160	2.0	400,320
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	90.0	144.00	1,340	192,960	2.0	385,920
							0.0	0
～

～

計		480.00	87.3	419.20		624,294		1,248,588
								0

⑨年額支払賃料	624,294 円　×　12ヶ月　＝　 7,491,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 419.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,491,528 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 435,654 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,343,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,248,588 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,355,661 円　　　　（　 22,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１７５５２０６　　　　-50503	1,767 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,765 円/㎡　月額支払賃料（　 1,762 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１７５５２０６　　　　-50501	2,100 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,750
c	１２０１７５５２０６　　　　-50502	2,147 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,789

釧路 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,100 円	71,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	388,976 円	7,779,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,300 円	71,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	179,250 円	71,700,000　×　　　　 0.25 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,672,926 円　（　　　　　　 5,228 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0710 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,262,780 円（　　　　　 16,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,355,661 円
②総費用	1,672,926 円
③純収益　①－②	5,682,735 円
④建物等に帰属する純収益	5,262,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	419,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,242 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,951,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）