鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１２０６ -512001	釧路市		宅地		不整形	北東20m道道、西15m、角地		２中専 (60,200)
b	１２０１６７１２０６ -515020	釧路市		宅地		ほぼ台形	西20m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
c	１２０１４３１２０６ -27	釧路市		宅地		ほぼ整形	東12m市道、南6m、角地		２中専 (70,200)
d	１２０１４３１２０６ -6	釧路市		宅地		ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２０１４３１２０６ -903	釧路市		宅地		ほぼ正方形	東30m道道、北15m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 5,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 101.0]	5,191	100 [ 110.3]	4,706	画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[103.0] 　　　　100	4,850
b	(　　 ) 5,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 99.0]	5,777	100 [ 114.0]	5,068		5,220
c	(　　 ) 1,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,351	100 [ 47.5]	2,844		2,930
d	(　　 ) 3,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 87.1]	4,318	100 [ 105.0]	4,112		4,240
e	(　　 ) 8,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 93.6]	8,547	100 [ 130.0]	6,575		6,770

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 4,850 円／㎡]

釧路 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 0.3 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
14,700	（　 75.5 ％） 11,099	5,320		96	1,000	4,683
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 0.3 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9488　　　　 4,443		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,443		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,440

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１２０１６５１２０６ -9	14,256	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [ 96.4]	14,428	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	14,400
	b	１２０１６７１２０６ -511090	11,338	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.5]	11,511		11,500
	c	１２０１６７１２０６ -511095	19,125	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.3]	100 [ 95.0]	18,252		18,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.5	交通・接近 0.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 +2.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 -2.5
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 +10.3	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

14,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	釧路 -3	16,300	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [101.0]	14,671	[100.0] 100	14,700

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.5

交通・接近　　 +2.5

環境　　 0.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

14,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地の境界に簡易土留
　・フェンス等
　
　
＊道路工事の概要
　団地内８ｍアスファルト舗装・両
　側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分離、分流式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　芝張フェンス囲
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　都市ガス・公共下水可
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
釧路 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 3-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　猪子　道夫

印

TEL.

鑑定評価額

61,400,000 円

１㎡当たりの価格

4,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	9,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

釧路市星が浦北５丁目２番２外

②地積(㎡)

13,066

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

(70,200)

1.2:1

原野

周辺の宅地化が進んでいるが空き地も多い地域

北11m市道、三方路

水道、ガス、下水

新大楽毛

1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東2,000 ｍ、西1,200 ｍ、南 700 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

一般住宅向けの宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

市西方郊外の未利用地が多く
見られる地域

道

路

１１ｍ市道

交通

施設

ＪＲ新大楽毛北東方

1.2km

法令

規制

１住居
(70,200)

⑤地域要因の
　将来予測

人口減少、世帯減、区画整理事業による宅地供給過剰の影響もあり、郊外地域での宅地分譲圧力は弱く、開発素
地需要は低調となっていることから、やや弱含みの傾向が継続しているものと思料する

(3)最有効使用の判定

造成後の戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

道路との関係位置　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 4,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 4,090 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給権は釧路市のほか、隣接の釧路町を含み広域的に形成され、主に郊外型住宅地域の所在する地区一帯と判断さ
れる。需要者は戸建住宅分譲をおこなう地場の開発事業者が主体と考えられる。釧路市は人口減少が継続しており郊外
の宅地需要は低調であるが、纏まりを持った土地には福祉関連施設が建設される等の需要も認められる状況となってい
る。長期的な人口減少傾向が継続している実情より弱含みの傾向にて推移するものと判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市内郊外部での開発機運が低調であるため開発素地の取引は少なく、規模大の一体利用地の取引事例を採用して求めた
比準価格は大規模地の市場性を反映した価格である。一方、住宅地への転換を想定して求めた価格は開発事業者の採算
性を考慮して求めた価格で理論的な価格と言える。本件では、宅地見込地同様な大規模地が福祉関連施設利用ほか、一
体利用を前提で価格形成されている実情を踏まえ比準価格をより重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 4,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の高い
地域、街路網や日照が良好な地域以外は住宅地への
需要が低迷している。

地域要因に大きな変動はなく、郊外部、利便性の劣
る地域への宅地需要は弱い。

個別的要因に変動はない

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

釧路 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１４３１２０６ -50301	釧路市		宅地		不整形	北11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１２０１４３１２０６ -50701	釧路市		宅地		ほぼ長方形	南東8m市道、北東6m、北西6m、三方路		準工 (70,200)
c	１２０１４３１２０６ -50901	釧路市		宅地		ほぼ台形	南8m市道、西6m、角地		工専 (60,200)
d	１２０１６７１２０６ -515020	釧路市		宅地		ほぼ台形	西20m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 3,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	3,655	100 [ 85.0]	4,300	画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[103.0] 　　　　100	4,430
b	(　　 ) 5,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 106.0]	4,987	100 [ 100.0]	4,987		5,140
c	(　　 ) 3,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 101.0]	3,249	100 [ 75.0]	4,332		4,460
d	(　　 ) 5,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 99.0]	5,777	100 [ 114.0]	5,068		5,220
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 4,800 円／㎡]

釧路 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 6.0 月　p： 0.3 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
14,200	（　 75.5 ％） 10,721	5,320		96	1,000	4,305
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 0.3 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9488　　　　 4,085		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 4,085		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,090

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１２０１６５１２０６ -9	14,256	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [ 98.9]	14,063	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	14,100
	b	１２０１６７１２０６ -511090	11,338	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	12,598		12,600
	c	１２０１６７１２０６ -811003	11,828	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 76.8]	14,668		14,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -3.0
			画地　　　 +2.5	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -20.0
			画地　　　 +5.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

14,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	釧路 -3	16,300	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	14,113	[100.0] 100	14,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

14,200 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  13,066 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     70 ｍ、西     70 ｍ、南      0 ｍ、北    105 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　100 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     39　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    253 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　南側既存住宅地境界に簡易な土留
　め・フェンス等を設置する。
　
　
＊道路工事の概要
　開発区域内道路は幅員８ｍアスフ
　ァルト舗装、両側歩道付き
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水の分流方式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　芝貼り、フェンス囲い
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　都市ガス敷設、公共上下水道敷設
　
　
　
　