別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 釧路 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -30 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博 印  TEL.

鑑定評価額 1,350,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市中鶴野５８番４３１２ ｢中鶴野１７－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる郊外の住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 新大楽毛 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧宅造法により造成分譲され た鶴野ニュータウン住宅団地 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新大楽毛駅北東方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地ブーム時の旧宅造法による住宅団地であり、その後下水道・道路整備等がなされるが近時の造成品等からは 大きく劣後する。全市的な住宅地の供給過剰傾向から需要は低迷し、やゝ弱含みな推移を予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土地ブーム時に旧宅地造成法により開発されたやゝ造成品等の劣る国誉団地であり、市街化調整区域内 に存在する自然発生的な住宅散在地域並びに鶴野地区の市街化区域編入地域と競合する。更に本来同一性が低いが、破 綻した土地区画整理事業地とも緩やかに競合した時期がある。住宅地の供給過剰傾向から近時需要は低迷状態で、品等 の低さから団地内は売り希望地が多く存在する。土地は標準地規模で１３０万円程が取引の目処である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 更地取引が主流であるが、古くから拓けた団地で中古住宅地付の事例も多い。利便性が劣り、価格構成要件に収益性は ない。但し、釧路外環状道路の街路効用は極めて高く、この種要因による見直し的動向に一縷の期待が高まっている程 度。よって、比準価格を中心に調整をなすが、売り希望地の増加並びに競売等の安価物件以外、取引が成立しない状況 等を充分加味し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、規準すべき公示標準地が存在しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業を含めた地方経済長期低迷の継続と 金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾 向による推移。 安価な地価水準と郊外街路整備に伴う緩やか な利便性の向上。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％