別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 釧路 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　下重　勝博 印  TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市昭和中央４丁目４番１６ ｢昭和中央４－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 新富士 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 バブル経済末期に土地区画整 理事業により開発された中品 等の住宅団地。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ新富士駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　大型ショッピングセンター並びに都市公園に近接する立地条件から、利便性・住環境ともに兼ね備えた住宅地 として、安定した需要に支えられ横這い傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、昭和土地区画整理事業等による住宅団地全域で、新釧路川を挟んだ文苑地区とも緩やかな競合関係にあ る。利便性・住環境共に兼ね備えた住宅地として人気が高く、需要者の中心は若年層を主流とするが年代的にも幅広い 層に支持されている。近接ショッピングセンターは人気が高く、周辺を含め緩やかな熟成を示しており、安定した需要 に支えられている。土地については標準地規模で６２０～６５０万円が取引の目処となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、戸建住宅が主流であるが、一部面大地を中心にアパート等も混在する住宅地域である。但し、年々利便性 の向上から収益不動産投資も充分期待されるが、画地規模の大きな物件に限られており標準地規模の画地に収益的観点 からの不動産投資は皆無に近い状態である。よって、比準価格を再吟味すると共に、土地区画整理組合による最高裁判 決が確定し今後の推移を充分考慮して、代表標準地との均衡を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [107.5] 100 [ 75.3] [107.5] 100 25,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による 不動産投資の緩やかな増加傾向の相殺。 人気の高い住宅地に対する安定した需要から 安定した推移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％