鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１２０６ -111012	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西4m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	１２０１６７１２０６ -111023	釧路市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２０１６７１２０６ -511051	釧路市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１２０１６７１２０６ -891008	釧路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、角地		２中専 (60,200)
e	１２０１７５１２０６ -50004	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	19,886	100 [ 82.6]	24,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 24,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.4]	25,439	100 [ 100.0]	25,439		27,300
c	(　 ) 18,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	18,330	100 [ 83.3]	22,005		23,700
d	(　 ) 23,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	21,196	100 [ 88.4]	23,977		25,800
e	(　 ) 21,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.5]	25,436	100 [ 93.1]	27,321		29,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

釧路 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,233,909	710,664	2,523,245	2,257,000	266,245	（　0.9707） 258,444	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,168,880 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	12.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ、１ＬＤＫ（４０㎡／戸、各階３戸、全６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,163	139,560	1.0	139,560
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,199	143,880	1.0	143,880
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		283,440		283,440
								0

⑨年額支払賃料	283,440 円　×　12ヶ月　＝　 3,401,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含める。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,401,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,064 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,231,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	283,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,233,909 円　　　　（　 12,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６８５２０６　　　　-50001	1,303 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,199 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６８５２０６　　　　-50002	1,347 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,189
c	１２０１６８５２０６　　　　-50003	1,671 ( 1,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,519

釧路 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	30,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	170,064 円	3,401,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,100 円	30,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,000 円	30,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,664 円　（　　　　　　 2,692 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,257,000 円（　　　　　 8,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,233,909 円
②総費用	710,664 円
③純収益　①－②	2,523,245 円
④建物等に帰属する純収益	2,257,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	258,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,168,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
釧路 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 -8

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

印

TEL.

鑑定評価額

6,810,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市中園町１８番３｢中園町１８－２｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	釧路 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 200 ｍ、南 300 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

利便性良好な既成住宅地域

街

路

基準方位北、１５ｍ
市道

交通

施設

釧路駅北方

3.2km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。利便性良好な既成住宅地域であり潜在的な需要を含め相
応の実需が確認できる。地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市北よりの愛国地区に位置する旧来からの市街地の圏域である。需要者の中心は当市居住の中級層以上
である。住環境は良好であり収益物件も見込める地域である。付近には商業施設のほか病院等が立地しており、日常の
利便に寄与している。収益物件も混在する環境にあるため、強含みの動向を内包しつつ安定した動向で推移している。
土地にあっては総額６００万円から７００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地であることからアパート等も混在するものの、収益物件の取引は熟成しておらず、新規投資物件は少ない。
よって自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込めないことから、比準価格を採用し、収益価格を参考にとど
め、代表標準地との均衡、昨今の経済情勢、市場性を勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 24,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[110.0]

100
[ 91.1]

[107.5]
100

25,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的には安定した傾向であるが、継続的に
下落している地区があり、地価動向の二極化
が進行している。

既成市街地の底堅い需要により地価は横ばい
傾向を継続している。

個別的要因に格別の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６７１２０６ -111008	釧路市		更地	（　）	台形	南西12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２０１６７１２０６ -111012	釧路市		建付地	（　）	長方形	南西4m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,160)
c	１２０１６７１２０６ -111022	釧路市		建付地	（　）	正方形	南東9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２０１６７１２０６ -111009	釧路市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２０１６７１２０６ -111004	釧路市		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、北東15m、南東4m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.7]	22,229	100 [ 104.9]	21,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	22,800
b	(　 ) 21,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	19,886	100 [ 85.8]	23,177		24,900
c	(　 ) 22,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.5]	21,380	100 [ 85.9]	24,889		26,800
d	(　 ) 19,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	19,111	100 [ 71.4]	26,766		28,800
e	(　 ) 33,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.2]	31,507	100 [ 118.8]	26,521		28,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

釧路 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,595,957	558,216	2,037,741	1,770,000	267,741	（　0.9689） 259,414	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,188,280 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	90.72	Ｗ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総戸数４戸。市場吸収力に乏しく容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.72	100.0	90.72	1,254	113,763	1.0	113,763
							0.0	0
～

～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		227,526		227,526
								0

⑨年額支払賃料	227,526 円　×　12ヶ月　＝　 2,730,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,730,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,593,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,526 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,595,957 円　　　　（　 9,833 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６５１２０６　　　　-50001	1,177 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,177	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６５１２０６　　　　-50002	1,303 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

釧路 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,800 円	23,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	136,516 円	2,730,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,700 円	23,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,800 円	23,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,216 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,770,000 円（　　　　　 6,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,595,957 円
②総費用	558,216 円
③純収益　①－②	2,037,741 円
④建物等に帰属する純収益	1,770,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,188,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）