鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１３０１２０５ -50501	室蘭市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	１２０１３０１２０５ -50508	室蘭市		建付地	（　）	不整形	北東25m道道、西7m、北8m、三方路		商業 (100,600)
c	１２０１３０１２０５ -50506	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
d	１２０１３０１２０５ -50503	室蘭市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	１２０１３０１２０５ -50504	室蘭市		更地	（　）	不整形	西14.5m道道、東12m、南東14m、三方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,150	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,830	100 [ 110.3]	27,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 28,131	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	27,268	100 [ 99.4]	27,433		27,400
c	(　 ) 21,668	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	26,218	100 [ 86.3]	30,380		30,400
d	(　 ) 22,500	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	27,888	100 [ 93.6]	29,795		29,800
e	(　 ) 15,180	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	22,758	100 [ 81.6]	27,890		27,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

室蘭 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,453,304	2,171,092	7,282,212	7,090,000	192,212	（　0.9467） 181,967	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,639,340 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	12.3 m x 16.2 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から４階まで事務所の各階部分貸しを想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	1,810	202,720	3.0	608,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	3.0	633,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	2.0	422,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	2.0	422,400
							0.0	0
～

計		640.00	77.5	496.00		836,320		2,086,560
								0

⑨年額支払賃料	836,320 円　×　12ヶ月　＝　 10,035,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,035,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 602,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,433,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,086,560 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,453,304 円　　　　（　 47,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１４９５２０５　　　　-50512	1,634 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	1,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１４９５２０５　　　　-50514	1,973 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	1,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	501,792 円	10,035,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	100,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	100,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,171,092 円　（　　　　　　 10,801 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,090,000 円（　　　　　 35,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,453,304 円
②総費用	2,171,092 円
③純収益　①－②	7,282,212 円
④建物等に帰属する純収益	7,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
室蘭 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

室蘭 5-1

北海道

北海道第５

氏名

不動産鑑定士　吉田　仁

印

TEL.

鑑定評価額

5,730,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	室蘭市中央町１丁目６５番２｢中央町１－２－２３｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.5	店舗ＲＣ4F1B	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	西17m市道	水道、ガス、下水	室蘭 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

室蘭駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

蘭西地区の旧来からの既存商業地域で、蘭東地区など、他の商業地域への顧客流出等によって商況は衰退傾向に
あり、土地需要は弱い状態、今後とも地価動向は弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、室蘭市全域の商業地が圏域と見込まれる。需要者の中心は、個人事業主や地元法人が中心である。背後
人口の減少、他地区への顧客流出等により商況は依然として厳しく、地価動向は弱含みである。また、近隣周辺の土地
取引は少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難な状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映した説得力のある価格であり、一方、収益価格は、店舗・事務所の貸室需要が弱く、安定し
た賃料相場の把握が困難な状況にある。よって、規範性に優る比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　室蘭 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[104.8]

100
[114.2]

[100.0]
100

28,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、
人口減少等から、店舗等の土地需要は弱く、
地価動向も全体的に弱含みである。

大きな変動要因はないが地域経済の衰退など
から商況は低迷しており、店舗用地の需要は
弱く、地価も弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

室蘭 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１３０１２０５ -50506	室蘭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	１２０１４９１２０５ -50023	室蘭市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	１２０１３０１２０５ -3	室蘭市		建付地	（　）	長方形	西14m道道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２０１３０１２０５ -50502	室蘭市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,668	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	26,218	100 [ 91.8]	28,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 18,510	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,802	100 [ 64.8]	27,472		27,500
c	(　 ) 21,181	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	20,620	100 [ 65.5]	31,481		31,500
d	(　 ) 19,600	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,973	100 [ 72.0]	26,351		26,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

室蘭 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,459,635	2,171,428	7,288,207	7,090,000	198,207	（　0.9467） 187,643	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,752,860 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

室蘭 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	160.00	ＲＣ4	640.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	201 ㎡	12.3 m x 16.2 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から４階まで事務所の各階部分貸を想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

この種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	1,815	203,280	3.0	609,840
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	3.0	633,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	2.0	422,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	160.00	80.0	128.00	1,650	211,200	2.0	422,400
							0.0	0
～

計		640.00	77.5	496.00		836,880		2,088,240
								0

⑨年額支払賃料	836,880 円　×　12ヶ月　＝　 10,042,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,042,560 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 602,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,440,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,088,240 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,459,635 円　　　　（　 47,063 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１３０５２０５　　　　-50501	755 ( 741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 55.0]	100 [110.0]	1,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１３０５２０５　　　　-50503	1,634 ( 1,599)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,688
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

室蘭 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	502,128 円	10,042,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	100,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	100,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,171,428 円　（　　　　　　 10,803 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 640.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,090,000 円（　　　　　 35,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,459,635 円
②総費用	2,171,428 円
③純収益　①－②	7,288,207 円
④建物等に帰属する純収益	7,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 934 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,752,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）