別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 室蘭 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁 印  TEL.

鑑定評価額 1,050,000 円  １㎡当たりの価格 4,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 4,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市幌萌町３１番５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い高 台の既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 本輪西 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 本輪西駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地帯の傾斜地に形成された既成住宅地域で、人気の蘭東地区に比べ土地需要は劣る。地域要因に特に大きな 変動は見受けられないが、地域的衰退より地価下落基調にあるものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域の住宅地が圏域と見込まれる。需要者の中心は、市内の居住者が殆どを占める。傾斜地であ る丘陵地帯に位置した立地性から土地需要は弱く、地価は下落傾向にある。需給動向から取引は活発でないが、更地取 引で概ね１００万円前後、中古物件では３００万円から４００万円程度が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とした丘陵地帯の既成住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場 性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、斯様な傾斜地域への民間アパート等の貸室需要は弱く、収益物件の立地 には馴染まない立地性から、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部の都市部を除いた長引く道内景気低迷、 人口減少等から、蘭東地区を除き市内の住宅 地需要は弱い状態で、地価も全体的に弱含み である。 傾斜地である丘陵地帯に位置した不便さから 土地需要は弱く、地価動向は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％