鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６０１２０４ -595011	旭川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、北東11m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２０１６０１２０４ -595006	旭川市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２０１６０１２０４ -115007	旭川市		更地	（　）	ほぼ台形	南東11m道道、南西7m、角地		工業 (70,200)
d	１２０１６４１２０４ -115003	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東28m国道、北西8m、二方路		準工 (60,200)
e	１２０１６４１２０４ -595002	旭川市		更地	（　）	長方形	南東27m国道、北西8m、二方路		準工 (70,132)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	41,922	100 [ 125.0]	33,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,500
b	(　 ) 34,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,742	100 [ 100.0]	34,742		34,700
c	(　 ) 29,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,731	100 [ 91.2]	32,600		32,600
d	(　 ) 25,863	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	31,387	100 [ 95.0]	33,039		33,000
e	(　 ) 24,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	27,182	100 [ 95.0]	28,613		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

旭川 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,921,272	13,714,571	48,206,701	41,088,000	7,118,701	（　0.9697） 6,903,004	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	130,245,358 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,983.98	Ｓ2	3,967.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	4,958 ㎡	54.5 m x 90.9 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所の一棟賃貸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	3,967.96	100.0	3,967.96	1,380	5,475,785	3.0	16,427,355
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,967.96	100.0	3,967.96		5,475,785		16,427,355
								0

⑨年額支払賃料	5,475,785 円　×　12ヶ月　＝　 65,709,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,967.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,709,420 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,942,565 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,766,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,427,355 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 154,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,921,272 円　　　　（　 12,489 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６０５２０４　　　　-595003	1,295 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１６０５２０４　　　　-595001	1,269 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,533
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,605,000 円	535,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,285,471 円	65,709,420　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,387,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,366,500 円	535,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,714,571 円　（　　　　　　 2,766 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	535,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 3,967.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,088,000 円（　　　　　 8,287 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,921,272 円
②総費用	13,714,571 円
③純収益　①－②	48,206,701 円
④建物等に帰属する純収益	41,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,118,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,903,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,245,358 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
旭川 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-20

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　水野　裕司

印

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市永山２条１０丁目６４番１｢永山２条１０－１－３５｣				②地積　(㎡)	4,958 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ2	国道沿いに営業所、店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南東27m国道	水道、下水	旭川 7.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道型施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 90.0 ｍ、規模　　 4,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

旭川駅北東方

7.1km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

永山地区の大雪通沿いの路線商業地域であり地域に特段の変動要因は認められない。画地条件にもよるが需要は
比較的堅調で、地価は安定的な動きで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は永山地区の国道等の幹線道路沿いを中心する路線商業地域一円の圏域である。需要者は旭川市をはじめ上
川管内の企業が中心と見込まれる。交通量が多い幹線道路沿いにあって、需要は堅調に推移しており地価は安定的な動
きを示している。商業地の取引価格は、取引当事者の属性や不動産の種類等に応じて個別に形成される傾向が強いが、
市場での需要の中心価格帯は概ね１１万円／坪前後で推移している模様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いの路線商業地域等から広範に採用した取引事例から試算したもので実証的である。一方、収益
価格は試算の過程で想定項目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は需要の観点から土地の高度利用は望めず、収益
性からの価格接近には限界がある。したがって試算価格の調整にあたっては、実証的な比準価格を標準として理論的な
収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

33,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅建設は一進一退の状況であるが、個人消
費の持ち直し、雇用情勢の改善等で、景況感
は概ね横這いで推移している。

地域内に特段の変動要因は認められず、地価
水準は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６０１２０４ -195009	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南東27m国道、南西10m、北西11m、三方路		近商 (76,300)
b	１２０１６０１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南西11m、南東8m、三方路		準工 (70,200)
c	１２０１６０１２０４ -595011	旭川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、北東11m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
d	１２０１６４１２０４ -115003	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東28m国道、北西8m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	22,113	100 [ 67.0]	33,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 ) 26,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	35,109	100 [ 105.0]	33,437		33,400
c	(　 ) 42,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	41,922	100 [ 120.0]	34,935		34,900
d	(　 ) 25,863	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	31,387	100 [ 95.0]	33,039		33,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

旭川 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,482,112	14,165,569	47,316,543	40,232,000	7,084,543	（　0.9697） 6,869,881	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	129,620,396 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	1,983.98	Ｓ2	3,967.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	4,958 ㎡	54.5 m x 90.9 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所の一棟賃しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	3,967.96	100.0	3,967.96	1,400	5,555,144	3.0	16,665,432
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,967.96	100.0	3,967.96		5,555,144		16,665,432
								0

⑨年額支払賃料	5,555,144 円　×　12ヶ月　＝　 66,661,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,967.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,661,728 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,332,938 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,328,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,665,432 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,482,112 円　　　　（　 12,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６０５２０４　　　　-595003	1,295 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,403 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１６０５２０４　　　　-595002	1,855 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,855
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,140,000 円	535,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,666,469 円	66,661,728　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,387,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,366,500 円	535,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,070,000 円	535,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	535,000 円	535,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,165,569 円　（　　　　　　 2,857 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	535,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 3,967.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,232,000 円（　　　　　 8,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,482,112 円
②総費用	14,165,569 円
③純収益　①－②	47,316,543 円
④建物等に帰属する純収益	40,232,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,084,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,869,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,620,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）