鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１５７１２０４ -115002	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東27m道道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２１９１５７１２０４ -511010	旭川市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１９１５７１２０４ -511012	旭川市		建付地	（　）	正方形	北東15m市道、北西7.6m、角地		１住居 (70,200)
d	２１９１５７１２０４ -511021	旭川市		更地	（　）	長方形	北東13.6m道道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２１９１５７１２０４ -515003	旭川市		更地	（　）	不整形	南西25m市道、南東4m、角地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	33,611	100 [ 104.0]	32,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 28,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	28,192	100 [ 89.3]	31,570		31,600
c	(　 ) 28,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	26,901	100 [ 89.2]	30,158		30,200
d	(　 ) 23,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.3]	26,879	100 [ 83.6]	32,152		32,200
e	(　 ) 31,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	33,857	100 [ 110.0]	30,779		30,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

旭川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,363,541	2,218,871	7,144,670	6,827,540	317,130	（　0.9353） 296,612	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,596,453 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	162.00	ＲＣ4	648.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	11.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階が事務所を想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.00	80.0	129.60	1,700	220,320	3.0	660,960
							0.0	0
2～ 2	事務所	162.00	85.0	137.70	1,550	213,435	3.0	640,305
							0.0	0
3～ 4	事務所	162.00	85.0	137.70	1,400	192,780	3.0	578,340
							0.0	0
～

～

計		648.00	83.8	542.70		819,315		2,457,945
								0

⑨年額支払賃料	819,315 円　×　12ヶ月　＝　 9,831,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,831,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,340,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,457,945 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,363,541 円　　　　（　 40,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１５７５２０４　　　　-195001	2,081 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,704 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１５７５２０４　　　　-195002	1,587 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	373,600 円	93,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	393,271 円	9,831,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,111,400 円	93,400,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,800 円	93,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,218,871 円　（　　　　　　 9,606 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 648.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,827,540 円（　　　　　 29,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,363,541 円
②総費用	2,218,871 円
③純収益　①－②	7,144,670 円
④建物等に帰属する純収益	6,827,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	317,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,596,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
旭川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-4

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

印

TEL.

鑑定評価額

7,250,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市本町２丁目４３７番２５５				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2F1B	小売店舗等が国道沿に建ち並ぶ路線商業地域	北東27m国道	水道、ガス、下水	旭川 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 231 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

ＪＲ旭川駅北方

2.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部と旭橋で分断され、後背地が狭い立地特性より、住宅用途と混在する現在の地域環境で当面推移と予測。
背後住宅地との価格差縮小を通じ、街路条件良好な近隣地域の地価は当面現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏として価格相関性が認められる圏域は、市内の主要幹線、生活幹線沿いの近隣、路線商業地域にわたるが、
住宅用途が混在し、商況、業務性に劣る地域との間で代替性が強い。商業後背地が狭い地域性より、需要者は市内の個
人・法人事業者がおおむねを占める。金融緩和が維持される中で、近隣地域に対する需給は安定傾向にある。中心とな
る価格帯は坪あたり１０～１２万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性に優る最新の更地正常取引を重視し、近隣地域との地域要因が街路条件が類似する国道４０号沿い及
び金星橋通沿いの事例との比較検討を経て査定されており、市場性を反映した妥当な価格が得られたものと考える。収
益価格は、将来的、安定的にテナントを確保出来るかは不透明であり、比準価格と比べて信頼性に劣るものと考える。
代表標準地との検討を踏まえ、本件では収益価格は参考とし、比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[126.5]

[100.0]
100

31,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道北旭川圏の企業業績は概ね好調に推移。郊
外の商業地は、総じて投資採算に見合う水準
まで地価が下落し、取引水準は安定的に推移
している。

地域要因に特段の変容は把握されない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　 +10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１９１５７１２０４ -515005	旭川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西27m国道、南東10.9m、二方路		商業 (80,400)
b	２１９１５７１２０４ -515007	旭川市		更地	（　）	長方形	北東27m道道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２０１５６１２０４ -115010	旭川市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、南東4m、二方路		近商 (90,300)
d	２１９１５７１２０４ -515004	旭川市		更地	（　）	不整形	北東15m道道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	37,010	100 [ 119.8]	30,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,251	100 [ 94.5]	32,012		32,000
c	(　 ) 33,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	32,674	100 [ 104.0]	31,417		31,400
d	(　 ) 25,598	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	30,176	100 [ 77.9]	38,737		38,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	転売目的取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	転売目的取引	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

旭川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,892,772	2,201,899	7,690,873	7,360,640	330,233	（　0.9353） 308,867	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,827,679 円　　　　（　 25,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	164.99	ＲＣ4	659.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	11.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階～４階が事務所を想定。

⑦有効率　 85.3 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	164.99	80.1	132.14	1,630	215,388	3.0	646,164
							0.0	0
2～ 2	事務所	164.99	87.0	143.54	1,510	216,745	3.0	650,235
							0.0	0
3～ 4	事務所	164.99	87.0	143.54	1,510	216,745	3.0	650,235
							0.0	0
～

～

計		659.96	85.3	562.76		865,623		2,596,869
								0

⑨年額支払賃料	865,623 円　×　12ヶ月　＝　 10,387,476 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 562.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,387,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 519,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,868,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,596,869 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,892,772 円　　　　（　 42,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１５７５２０４　　　　-195002	1,587 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１５７５２０４　　　　-195004	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,600 円	99,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	415,499 円	10,387,476　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,180,400 円	99,200,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	148,800 円	99,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,200 円	99,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,201,899 円　（　　　　　　 9,532 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 659.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,360,640 円（　　　　　 31,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,892,772 円
②総費用	2,201,899 円
③純収益　①－②	7,690,873 円
④建物等に帰属する純収益	7,360,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	330,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	308,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,827,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）