別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 旭川 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -58 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久 印  TEL.

鑑定評価額 981,000 円  １㎡当たりの価格 3,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市台場東２丁目３９９番７９ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 の多い高台の住宅地 域 南13m市道 水道、下水 旭川 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 旭川駅北西方 6.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に造成された既成住宅地域で、地域内に特段の変動は認められず、現状維持で推移していくものと推察する 。売り希望物件が多く需要は少なく、地価は当面の間、弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は台場東地区を中心に、隣接する台場・高砂台地区等の低価格帯の住宅地域や、市内全域の市街化調整区域 にまで及ぶ広域的な圏域と思慮する。需要者層の中心は当地区に地縁的選好性を有する市内居住者が大半と見込まれる 。当地区では正常と認められる取引は稀で、投げ売り的な低廉な取引が散見され、入手可能な取引情報は限定的である 。このため市場における需要の中心となる土地価格帯の実態把握は困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は旭川市の市街化調整区域内の宅地から広域的見地から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価 格は賃貸市場が未成熟な地域性から収益追求が困難なため適用を断念した。地域は一般住宅の中に空地も残る旧造成の 高台の住宅地域で、市場では自己の利用を前提とした取引が中心になる。したがって試算価格の調整にあたっては、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旭川市の景気は、公共投資は減少し、個人消 費はやや弱い。観光の回復、雇用情勢の改善 等を背景に、景況感は横這い傾向で推移して いる模様である。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％