鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６０１２０４ -111006	旭川市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、北東11m、二方路		準工 (60,200)
b	１２０１６０１２０４ -111007	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２０１６０１２０４ -111024	旭川市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、南東8m、角地		準工 (60,200)
d	１２０１６０１２０４ -591016	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南西8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e	１２０１６０１２０４ -111012	旭川市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	24,270	100 [ 115.0]	21,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	22,100
b	(　 ) 25,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	24,836	100 [ 110.0]	22,578		23,600
c	(　 ) 23,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	21,704	100 [ 98.0]	22,147		23,100
d	(　 ) 21,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.7]	19,572	100 [ 102.0]	19,188		20,100
e	(　 ) 26,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	25,218	100 [ 105.6]	23,881		25,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

旭川 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,798,126	718,154	3,079,972	2,819,960	260,012	（　0.9697） 252,134	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,757,245 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.51	Ｗ2	297.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	295 ㎡	13.0 m x 22.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（３ＬＤＫ×４戸）、平均専有面積約６９㎡。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	148.51	92.4	137.26	1,190	163,339	1.0	163,339
							0.0	0
2～ 2	住宅	148.51	92.4	137.26	1,210	166,085	1.0	166,085
							0.0	0
～

～

～

計		297.02	92.4	274.52		329,424		329,424
								0

⑨年額支払賃料	329,424 円　×　12ヶ月　＝　 3,953,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,953,088 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,424 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,798,126 円　　　　（　 12,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６０５２０４　　　　-591010	1,236 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,224	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１６０５２０４　　　　-591003	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,200 円	37,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	197,654 円	3,953,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 718,154 円　（　　　　　　 2,434 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 297.02 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 45 ％　＋ 0.0983 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,819,960 円（　　　　　 9,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,798,126 円
②総費用	718,154 円
③純収益　①－②	3,079,972 円
④建物等に帰属する純収益	2,819,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	260,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,757,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出
旭川 -53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 -53

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　奥村　篤

印

TEL.

鑑定評価額

6,700,000 円

１㎡当たりの価格

22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市永山７条３丁目１０２番２７｢永山７条３－３－１９｣				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域	南西11m市道	水道、ガス、下水	旭川 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北１１ｍ
市道

交通

施設

旭川駅北東方

6.1km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

環状線の背後に形成された永山地区の利便性良好な住宅地域であり、大きな変動要因はない。永山地区の住宅地
需要が堅調なことから、地価については横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は永山地区を中心として旭川市内の利便性良好な住宅地域全体である。特に、永山地区のうち環状線背後の
住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旭川市内の個人、投資家、不動産業者等である。永山地区は環状
線沿いの商業施設に近いことから不動産需要は強く、地価は横ばい傾向で推移している。土地は２５０㎡程度で６００
万円程度、新築戸建て住宅はグレードによりまちまちであるが、概ね３０００万円前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記試算より比準価格・収益価格を得た。対象公示地が存する永山地区の取引事例を採用した。一方、対象公示地周辺
は賃貸アパートが見られ３ＬＤＫのアパートを想定したが、土地価格に見合う賃料設定が出来ないことから、収益価格
は低位となった。環状線背後地域は快適性を重視して価格形成がなされる住宅地域であることから、収益価格は参酌に
とどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[ 96.0]

[104.5]
100

22,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旭川市の景気は、個人消費はやや弱く、観光
は回復しつつある。また、住宅投資は減少し
ており、住宅地域の地価は概ね横ばい基調。

環状線背後の住宅地域であり、利便性が相対
的に優る。売買価格は安定、需要は堅調で、
地価は横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 -53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１６０１２０４ -111029	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２０１６０１２０４ -111015	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２０１６０１２０４ -111031	旭川市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、北東11m、角地		準工 (70,200)
d	１２０１６０１２０４ -111024	旭川市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、南東8m、角地		準工 (60,200)
e	１２０１６０１２０４ -111041	旭川市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	29,724	100 [ 130.0]	22,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 19,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	19,299	100 [ 99.0]	19,494		20,400
c	(　 ) 29,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	27,385	100 [ 120.0]	22,821		23,800
d	(　 ) 23,354	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	21,704	100 [ 99.0]	21,923		22,900
e	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	19,704	100 [ 99.0]	19,903		20,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,700 円／㎡]

旭川 -53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,798,126	716,754	3,081,372	2,812,420	268,952	（　0.9697） 260,803	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,920,811 円　　　　（　 16,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 -53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.51	Ｗ2	297.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	295 ㎡	13.0 m x 22.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記の通り判定。共同住宅（３ＬＤＫ×４戸）、平均専有面積約６９㎡。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	148.51	92.4	137.26	1,200	164,712	1.0	164,712
							0.0	0
2～ 2	住宅	148.51	92.4	137.26	1,200	164,712	1.0	164,712
							0.0	0
～

～

～

計		297.02	92.4	274.52		329,424		329,424
								0

⑨年額支払賃料	329,424 円　×　12ヶ月　＝　 3,953,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,953,088 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,424 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,798,126 円　　　　（　 12,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６０５２０４　　　　-591010	1,236 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１６０５２０４　　　　-591016	982 ( 982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	982
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 -53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,900 円	37,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	197,654 円	3,953,088　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,000 円	37,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,300 円	37,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 716,754 円　（　　　　　　 2,430 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,300,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 297.02 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 45 ％　＋ 0.0983 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,812,420 円（　　　　　 9,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,798,126 円
②総費用	716,754 円
③純収益　①－②	3,081,372 円
④建物等に帰属する純収益	2,812,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	268,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	260,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,920,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,700 円／㎡）