別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 旭川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -4 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　堀川　裕巳 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市末広東１条１１丁目３番４０ ｢末広東１条１１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 旭川 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　北東方 7.4km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 末広東地区の北部に位置する閑静な郊外住宅地域であり、地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移 するものと予測する。尚、宅地需要は底堅いことから、地価水準は概ね横ばい傾向と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、末広・末広東地区内の住宅地域を中心に、旭川市内の郊外住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は 市内在住の個人である。近隣地域は末広東地区の北端部に位置する閑静な住宅地域で、潜在的な宅地需要に下支えされ て、宅地需要は底堅く推移している。尚、市場の中心価格帯は、土地は７０～９０坪で４００～６００万円程度、新築 戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、末広東地区並びに末広地区の一般住宅地域における取引事例を収集し、その中から特に規範性が認められ るものを重視して検討したものである。一方、当該地域はアパート等も若干見られるが、自用の戸建住宅地としての利 用が中心であることから、収益価格の試算は行わなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ 、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [112.4] [104.5] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向が持ち直し基調であることから、住 環境や生活利便性が良好な地域を中心に宅地 需要は安定的に推移している。 末広東地区の北部に位置する住宅地域で、小 ・中学校並びにスーパーやドラックストア等 の店舗が徒歩圏にあり、利便性が良好で宅地 需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％