鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２８１２０３ -515007	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.7m市道、北西4m、角地		近商 (80,300)
b	１２０１２８１２０３ -515008	小樽市		更地	（　）	不整形	南西12.7m市道、南東4m、角地		近商 (80,300)
c	１２０１２８１２０３ -115001	小樽市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東7.3m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１２０１２８１２０３ -517006	小樽市		更地	（　）	不整形	南東12.7m市道、南西12.7m、角地		準工 (70,200)
e	１２０１２８１２０３ -515006	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	55,216	100 [ 87.3]	63,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,200
b	(　 ) 44,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	45,514	100 [ 86.4]	52,678		52,700
c	(　 35,549) 71,098	100 [ 200.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	50,784	100 [ 68.4]	74,246		74,200
d	(　 ) 25,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.8]	32,343	100 [ 55.9]	57,859		57,900
e	(　 ) 30,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	29,852	100 [ 57.6]	51,826		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

小樽 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,372,868	3,365,816	10,007,052	9,180,000	827,052	（　0.9420） 779,083	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,230,896 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	246.50	ＲＣ3	725.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	381 ㎡	13.7 m x 28.6 m	前面道路：道道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅（各階１Ｒ４戸、平均専用面積約４８．５㎡）、駐車場３台分

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.50	90.9	224.00	2,400	537,600	3.0	1,612,800
							0.0	0
2～ 3	居宅	239.50	81.0	194.00	1,600	310,400	1.0	310,400
							0.0	0
～

～

～

計		725.50	84.4	612.00		1,158,400		2,233,600
								0

⑨年額支払賃料	1,158,400 円　×　12ヶ月　＝　 13,900,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,900,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 1.0 ％　＝　　 836,928 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,351,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,233,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,372,868 円　　　　（　 35,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２８５２０３　　　　-517006	1,464 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,601 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２７５２０３　　　　-597003	1,172 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	135,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	993,216 円	14,188,800　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	135,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,365,816 円　（　　　　　　 8,834 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9420

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 725.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,180,000 円（　　　　　 24,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,372,868 円
②総費用	3,365,816 円
③純収益　①－②	10,007,052 円
④建物等に帰属する純収益	9,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	779,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,230,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小樽 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　林　誠

印

TEL.

鑑定評価額

22,500,000 円

１㎡当たりの価格

59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市住吉町１４７番｢住吉町９－１０｣				②地積　(㎡)	381 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、マンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西12.7m道道	水道、ガス、下水	南小樽近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

南小樽駅前の商業地域

街

路

１２．７ｍ道道

交通

施設

ＪＲ南小樽駅東方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

南小樽駅に近接し小売店舗や飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。近年は賃貸共同住宅用地需要も
見られ、地価水準は上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南小樽駅周辺を中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は道内外の大手法人も見られるが地元
資本の中小法人や個人事業者が多いと把握される。自用の店舗等としての利用が多い地域であるが、対象標準地近くに
総合病院が移転して以来、賃貸共同住宅用地需要も見られ、地価は上昇傾向と予測される。商業地は利用規模や取引価
格に幅があり中心価格帯の把握は困難だが土地は１１０坪程度の画地で２０００万～２５００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

南小樽駅に近接し、商業用地需要のほか賃貸共同住宅用地需要も見込まれる地域である。収益物件の取引も見られるが
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっ
ては、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.5]

[100.0]
100

58,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性の良好な平坦地を中心に地価が上昇基
調となっているが、市内北部～北西部の宅地
需要は依然弱く、二極化が進んでいる。

地域要因に大きな変動は見られず、地価は上
昇傾向にて推移するものと予測される。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２８１２０３ -515007	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12.7m市道、北西4m、角地		近商 (80,300)
b	１２０１２８１２０３ -515008	小樽市		更地	（　）	不整形	南西12.7m市道、南東4m、角地		近商 (80,300)
c	１２０１２８１２０３ -515006	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１２０１２８１２０３ -515002	小樽市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、北西18m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	55,216	100 [ 82.8]	66,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,700
b	(　 ) 44,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	45,514	100 [ 82.8]	54,969		55,000
c	(　 ) 30,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	29,852	100 [ 55.2]	54,080		54,100
d	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.6]	38,890	100 [ 60.2]	64,601		64,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,100 円／㎡]

小樽 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,104,065	3,404,320	9,699,745	8,840,000	859,745	（　0.9420） 809,880	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,872,500 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	246.50	ＲＣ3	725.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	381 ㎡	13.7 m x 28.6 m	前面道路：道道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅（各階１Ｒ４戸、平均専有面積約５０㎡）を想定。駐車場３台。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.50	90.9	224.00	2,500	560,000	3.0	1,680,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	239.50	81.0	194.00	1,450	281,300	1.0	281,300
							0.0	0
～

～

～

計		725.50	84.4	612.00		1,122,600		2,242,600
								0

⑨年額支払賃料	1,122,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,471,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,471,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 1.0 ％　＝　　 676,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,082,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,242,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,104,065 円　　　　（　 34,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２８５２０３　　　　-517005	2,214 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１２８５２０３　　　　-515004	1,608 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	390,000 円	130,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,375,920 円	13,759,200　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	130,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,404,320 円　（　　　　　　 8,935 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9420

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 725.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,840,000 円（　　　　　 23,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,104,065 円
②総費用	3,404,320 円
③純収益　①－②	9,699,745 円
④建物等に帰属する純収益	8,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	859,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,126 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,872,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）