鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２８１２０３ -515002	小樽市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、北西18m、角地		近商 (90,200)
b	１２０１２８１２０３ -515006	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東14.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	１２０１２０１２０３ -595044	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、南西10.9m、北東3.6m、三方路		近商 (90,300)
d	１２０１２０１２０３ -595011	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東14.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	１２０１２６１２０３ -595002	小樽市		建付地	（　）	長方形	南東18m道道、北東7.3m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.6]	38,890	100 [ 100.0]	38,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 30,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	29,852	100 [ 74.1]	40,286		43,500
c	(　 ) 36,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	36,071	100 [ 85.2]	42,337		45,700
d	(　 ) 40,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,894	100 [ 106.7]	38,326		41,400
e	(　 ) 28,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	27,381	100 [ 72.8]	37,611		40,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

小樽 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,631,876	3,636,999	12,994,877	11,858,400	1,136,477	（　0.9330） 1,060,333	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,090,271 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	374.00	Ｓ3	1,122.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	780 ㎡	25.2 m x 30.9 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が事務所仕様の商業ビルで、駐車場１４台

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	374.00	77.8	290.88	1,950	567,216	3.0	1,701,648
							0.0	0
2～ 3	事務所	374.00	77.2	288.89	1,450	418,891	3.0	1,256,673
							0.0	0
～

～

～

計		1,122.00	77.4	868.66		1,404,998		4,214,994
								0

⑨年額支払賃料	1,404,998 円　×　12ヶ月　＝　 16,859,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 868.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,176,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,859,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,176,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,442,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,593,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,214,994 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,631,876 円　　　　（　 21,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２８５２０３　　　　-519001	1,517 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１２８５２０３　　　　-515015	1,693 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,881
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	162,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	901,799 円	18,035,976　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,652,400 円	162,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,636,999 円　（　　　　　　 4,663 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,122.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,858,400 円（　　　　　 15,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,631,876 円
②総費用	3,636,999 円
③純収益　①－②	12,994,877 円
④建物等に帰属する純収益	11,858,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,136,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,060,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,090,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小樽 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-2

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　増村　哲史

印

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市奥沢１丁目２２番３外｢奥沢１－１６－５｣				②地積　(㎡)	780 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ3	店舗併用住宅、銀行等が建ち並ぶ商業地域	北東22m国道、南東側道	水道、ガス、下水	南小樽 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称奥沢十字街に面する店舗
事務所地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

南小樽駅南方

700m

法令

規制

近商
(90,200)
準防火

⑤地域要因の将
　来予測

高齢化による購買力低下や郊外量販店・ネット通販等との競合等により、商店街としては衰退傾向で推移し、当
該標準地上の銀行支店も統合されて現在空き店舗となっており、今後もこうした傾向が続くと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小樽市内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。地元資本の中小法人や個人事業者が需要の中心であ
るが、規模の纏まった土地については道内外の大手企業の需要も見込まれる。自用の店舗や事業所用地のほか、近年で
は高齢者の増加を背景に、老人福祉施設や共同住宅（サービス付高齢者住宅含む）等の事業用地としての需要が増えて
おり、用途の混在化が進んでいる。なお、物件により状況が異なるため、中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域とその周辺は、金融機関の支店や自用の店舗付住宅が多い、旧来からの国道沿いの商業地域である。郊外型量
販店の充実やネット通販の拡大等を背景に、近年既存の商店街の商業床に対する需要は弱く、老人福祉施設や共同住宅
等への用途の移行が進みつつあるものの、投資採算性も考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも
収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,000 円／㎡

[109.0]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[108.0]
100

43,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口減少、高齢化進行等に変化はな
いが、円安等による観光客の回復傾向が顕著
で、小樽市全般的には商業地需要は持ち直し
傾向にある。

国道沿いながら駐車施設が少ないため空店舗
が増え、商店街としては衰退傾向にあるが、
近年はサ高住等への転用需要が地価を下支え
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２８１２０３ -515002	小樽市		建付地	（　）	不整形	北東22m国道、北西18m、角地		近商 (90,200)
b	１２０１２８１２０３ -117004	小樽市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12.7m市道、南東5.5m、角地		準工 (60,300)
c	１２０１２８１２０３ -117003	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		準工 (60,300)
d	１２０１２７１２０３ -597016	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西9.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.6]	38,890	100 [ 100.0]	38,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 63,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	57,891	100 [ 91.0]	63,616		68,700
c	(　 ) 39,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	37,358	100 [ 74.2]	50,348		54,400
d	(　 ) 32,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	33,448	100 [ 85.5]	39,120		42,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,500 円／㎡]

小樽 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,263,803	4,333,909	12,929,894	11,858,400	1,071,494	（　0.9330） 999,704	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,827,167 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	374.00	Ｓ3	1,122.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	780 ㎡	25.2 m x 30.9 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所の商業ビルで駐車場は１４台分

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

用途・規模等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	374.00	77.8	290.97	2,000	581,940	3.0	1,745,820
							0.0	0
2～ 3	事務所	374.00	77.2	288.73	1,500	433,095	3.0	1,299,285
							0.0	0
～

～

～

計		1,122.00	77.4	868.43		1,448,130		4,344,390
								0

⑨年額支払賃料	1,448,130 円　×　12ヶ月　＝　 17,377,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 868.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,344,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,377,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,344,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,497,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,223,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,344,390 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,263,803 円　　　　（　 22,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２８５２０３　　　　-519001	1,517 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１２８５２０３　　　　-515016	1,334 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,744
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	486,000 円	162,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,310,509 円	18,721,560　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 399,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,652,400 円	162,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	162,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,333,909 円　（　　　　　　 5,556 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9330

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 1,122.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,858,400 円（　　　　　 15,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,263,803 円
②総費用	4,333,909 円
③純収益　①－②	12,929,894 円
④建物等に帰属する純収益	11,858,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,071,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	999,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,827,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）