鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２７１２０３ -117003	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２０１２７１２０３ -597016	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西9.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２０１２７１２０３ -597015	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、北西9.1m、角地		準工 (70,200)
d	１２０１２８１２０３ -117003	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		準工 (60,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	29,490	100 [ 100.0]	29,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 32,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	33,448	100 [ 100.0]	33,448		35,000
c	(　 ) 50,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	48,144	100 [ 102.0]	47,200		49,300
d	(　 ) 39,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	37,358	100 [ 93.0]	40,170		42,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

小樽 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,408,383	811,702	2,596,681	2,225,800	370,881	（　0.9714） 360,274	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,505,708 円　　　　（　 29,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	116.64	Ｗ2	233.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	253 ㎡	11.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建アパートを想定。２ＤＫ、平均専有面積約５０㎡（計４戸）、駐車場４台。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.64	88.9	103.68	1,300	134,784	1.0	134,784
							0.0	0
2～ 2	住宅	116.64	88.9	103.68	1,350	139,968	1.0	139,968
							0.0	0
～

～

～

計		233.28	88.9	207.36		274,752		274,752
								0

⑨年額支払賃料	274,752 円　×　12ヶ月　＝　 3,297,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,297,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 179,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,405,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	274,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,408,383 円　　　　（　 13,472 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２８５２０３　　　　-517006	1,464 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２７５２０３　　　　-597004	1,246 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	286,802 円	3,585,024　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,200 円	31,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,000 円	31,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 811,702 円　（　　　　　　 3,208 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 45 ％　＋ 0.0950 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,225,800 円（　　　　　 8,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,408,383 円
②総費用	811,702 円
③純収益　①－②	2,596,681 円
④建物等に帰属する純収益	2,225,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	370,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,505,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
小樽 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 -29

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　花井　尚彦

印

TEL.

鑑定評価額

9,610,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市新富町４５番１外｢新富町４－６｣				②地積　(㎡)	253 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のなかに事業所等が見られる住宅地域	南東9m市道	水道、ガス、下水	南小樽 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住宅以外の用途も介在する既
成住宅地域

街

路

基準方位　北　　９
ｍ市道

交通

施設

南小樽駅南東方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

南小樽駅徒歩圏内の平坦地であり、商業施設や病院等への接近性が良好な比較的利便性が高い住宅地域として現
状を維持して推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ南小樽～朝里駅を中心とする通称南小樽～東小樽地区の住宅地域一円である。主たる需要者は、小樽
在住の戸建住宅取得目的の個人のほか、収益物件や事業所等の取得を目的とする法人及び個人事業者も考えられる。近
隣地域周辺には、小樽市立病院などの総合病院が立地しており、市内では貴重な平坦地でもあることから宅地需要は堅
調に推移している。中心となる市場価格帯は、２５０㎡程度の土地で９００～１０００万円程度と見る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、戸建住宅のほかアパートや営業所等も見られる住宅地域であるが、市内の生産年齢人口の減少などに
より借家需要は弱含んでいる。また、供給過剰感によりアパート建築は減少傾向にあり、実際の取引においては自用目
的の取引が中心となっている。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心部や利便性の高い地域は地価上昇傾向、
郊外部や傾斜地については地価下落傾向とい
う二極化の動きが続いている。

生活利便性が良好で、平坦地であることから
、宅地需要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２７１２０３ -597016	小樽市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西9.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２０１２７１２０３ -117003	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２０１２７１２０３ -597015	小樽市		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、北西9.1m、角地		準工 (70,200)
d	１２０１２８１２０３ -117003	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		準工 (60,300)
e	１２０１２０１２０３ -595033	小樽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.4]	33,448	100 [ 100.0]	33,448	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 29,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	29,490	100 [ 100.0]	29,490		30,800
c	(　 ) 50,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	48,144	100 [ 102.0]	47,200		49,300
d	(　 ) 39,039	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	37,358	100 [ 101.8]	36,697		38,300
e	(　 ) 40,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	39,872	100 [ 100.5]	39,674		41,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,000 円／㎡]

小樽 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,326,724	799,148	2,527,576	2,175,540	352,036	（　0.9714） 341,968	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,124,333 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.64	Ｗ2	233.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	60 ％	200 ％	200 ％	253 ㎡	11.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ×２戸×２Ｆ＝４戸、平均専用面積約５２㎡、駐車場４台

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	116.64	88.9	103.68	1,340	138,931	1.0	138,931
							0.0	0
～

～

～

～

計		233.28	88.9	207.36		277,862		277,862
								0

⑨年額支払賃料	277,862 円　×　12ヶ月　＝　 3,334,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,334,344 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 250,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,324,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	277,862 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,326,724 円　　　　（　 13,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２７５２０３　　　　-597004	1,246 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２８５２０３　　　　-517006	1,464 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,401
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,900 円	30,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	285,948 円	3,574,344　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,000 円	30,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	30,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 799,148 円　（　　　　　　 3,159 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 233.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 45 ％　＋ 0.0950 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,175,540 円（　　　　　 8,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,326,724 円
②総費用	799,148 円
③純収益　①－②	2,527,576 円
④建物等に帰属する純収益	2,175,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,124,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）