別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小樽 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -25 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠 印  TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 8,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市オタモイ３丁目３６番２６外 ｢オタモイ３－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の既成住宅地 域 東7.5m市道 水道、下水 小樽 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北西部に所在する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小樽駅北西方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市北西部の緩傾斜地に所在する郊外の戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、地価は横ばい傾 向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はオタモイ地区を中心に市内北部から北西部に所在する郊外住宅地域一帯の圏域。需要の中心は、戸建住宅 の所有を目的とする小樽市居住者が殆どを占める。市内北西部の郊外住宅地域は市中心部から距離があり商業施設等の 利便施設も少ないため住宅地需要は弱く、地価は横ばい傾向と予測される。オタモイ地区は不動産取引が多くなく中心 となる価格帯の把握が困難であるが、土地が６０坪程度で２００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在するオタモイ地区は、市内北西部に所在する郊外住宅地域であり、生活利便性にやや劣る面があるた め賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては 、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [113.2] [103.0] 100 9,440  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良好な平坦地を中心に地価が上昇基 調となっているが、市内北部～北西部の宅地 需要は依然弱く、二極化が進んでいる。 地域要因に大きな変動は見られず、地価水準 は、横ばい傾向と予測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％