別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小樽 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠 印  TEL.

鑑定評価額 1,910,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市塩谷１丁目５００番 ｢塩谷１－２２－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 東9m市道 水道、下水 塩谷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸の比較的近くに所在する 住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ塩谷駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内北西部に所在する住宅地域であり戸建住宅の中に事業所等も見られる地域である。市内北部から北西部にか けての住宅地需要は依然低迷が続いており、地価水準は若干の下落傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、塩谷地区を中心に市内北西部に所在する郊外住宅地域一帯の圏域であり、需要の中心は、戸建住宅の所 有を目的とする小樽市居住者がほとんどを占めている。平成３０年１２月に後志自動車道が開通し対象標準地南方に小 樽塩谷ＩＣが設置されたが、周辺地価への影響は未だ見られず、地価水準は若干の下落傾向と予測される。塩谷地区は 不動産取引が少なく中心となる価格帯の把握が困難であるが、土地は６０坪程度で２００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内北西部の集落に所在する郊外住宅地域であり、市中心部から距離があり生活利便性にやや劣るため賃貸需要は弱く 、賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準 をおき、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [116.6] [103.0] 100 9,170  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良好な平坦地を中心に地価が上昇基 調となっているが、市内北部～北西部の宅地 需要は依然弱く、二極化が進んでいる。 市内北部から北西部にかけての住宅地需要は 低迷が続いており、地価水準は若干の下落傾 向と予測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％