鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１５０１２０２ -591023	函館市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２０１５０１２０２ -595021	函館市		更地	（　）	不整形	北東18m市道、南西8.3m、二方路		２中専背後一部１低専 (56,164)
c	１２０１５４１２０２ -595003	函館市		建付地	（　）	不整形	北東25m道道、中間画地		近商 (80,300)
d	１２０１５０１２０２ -595005	函館市		更地	（　）	不整形	南西25m道道、北西4m、角地		近商 (80,300)
e	１２０１５３１２０２ -111009	函館市		建付地	（　）	台形	北西15.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	60,727	100 [ 102.9]	59,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 52,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	54,645	100 [ 98.0]	55,760		55,800
c	(　 ) 18,529	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	54,178	100 [ 95.0]	57,029		57,000
d	(　 ) 38,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.2]	51,698	100 [ 95.0]	54,419		54,400
e	(　 ) 38,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	57,686	100 [ 99.8]	57,802		57,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,446,375	3,071,926	9,374,449	8,096,000	1,278,449	（　0.9338） 1,193,816	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	22,524,830 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２・３階の住宅は各階５戸１ＬＤＫ、専有面積約４７㎡とする。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

共用部分等を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,115	449,438	3.0	1,348,314
							0.0	0
2～ 3	住宅	250.00	93.0	232.50	1,400	325,500	0.0	0
							1.0	325,500
～

～

～

計		750.00	90.3	677.50		1,100,438		1,348,314
								651,000

⑨年額支払賃料	1,100,438 円　×　12ヶ月　＝　 13,205,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 677.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分等の年額支払賃料×３％

237,600 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,205,256 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 798,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,276,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,348,314 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 651,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 156,840 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,446,375 円　　　　（　 24,028 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１５１５２０２　　　　-591005	1,859 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,066	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,115 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１５３５２０２　　　　-511013	1,909 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,121
c	１２０１０７５２０２　　　　-511016	2,154 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,279

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	330,000 円	110,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,331,326 円	13,313,256　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,600 円	小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	110,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,071,926 円　（　　　　　　 5,930 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,096,000 円（　　　　　 15,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,446,375 円
②総費用	3,071,926 円
③純収益　①－②	9,374,449 円
④建物等に帰属する純収益	8,096,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,278,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,193,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,524,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
函館 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-16

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　橘　健藏

印

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市本通３丁目２４９番７外｢本通３－９－１７｣				②地積　(㎡)	518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	深堀町 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

電停深堀町　北方

1.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変動はないが本通地区を含む市内
幹線道路沿い商業地への需要の高まりが見られるため、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市内の幹線道路沿いに小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域のうち、特に本通地区の路線商
業地域である。需要者は５００～１０００㎡程度の画地規模では道内又は本州資本の法人、２００～３００㎡程度の画
地では個人又は地元資本の法人等と幅広く、土地単価も１㎡当たり５～６万円程度と推定される。比較的新規需要のあ
る地域であり、地価動向は比較的安定して推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

３階建店舗兼共同住宅を想定し、収益性を分析したが、自用の店舗需要が主流であり、テナント需要は弱く、共同住宅
家賃も低迷している現状を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域における複
数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、
鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.8]

[100.0]
100

56,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市においてはホテル建設等の観光関連産
業を中心に店舗用地拡張等の商業投資の伸び
が見られ商業地需要は堅調に推移している。

地域要因には変動はないが、一般的要因の影
響を受け幹線道路沿いの商業地である標準地
周辺の地価は横ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１５０１２０２ -591023	函館市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２０１５０１２０２ -595021	函館市		更地	（　）	不整形	北東18m市道、南西8.3m、二方路		２中専背後一部１低専 (56,164)
c	１２０１５０１２０２ -595022	函館市		更地	（　）	不整形	南東20m市道、北西8m、二方路		準住居 (60,200)
d	１２０１５１１２０２ -591003	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	60,727	100 [ 102.9]	59,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 52,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	54,645	100 [ 98.0]	55,760		55,800
c	(　 ) 66,738	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,794	100 [ 100.0]	64,794		64,800
d	(　 ) 46,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,326	100 [ 85.5]	54,182		54,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,438,531	2,584,195	8,854,336	7,507,200	1,347,136	（　0.9338） 1,257,956	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	23,735,019 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ、約４７㎡）１０戸を想定。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,970	418,625	3.0	1,255,875
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	250.00	93.0	232.50	1,280	297,600	0.0	0
							1.0	297,600
～

～

～

計		750.00	90.3	677.50		1,013,825		1,255,875
								595,200

⑨年額支払賃料	1,013,825 円　×　12ヶ月　＝　 12,165,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 677.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

214,272 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,165,900 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 669,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,282,503 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,255,875 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 595,200 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 144,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,438,531 円　　　　（　 22,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１５３５２０２　　　　-511011	1,310 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,975 円/㎡　月額支払賃料（　 1,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２０１５３５２０２　　　　-511012	1,189 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,887
c	１２０１５３５２０２　　　　-511013	1,909 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,009

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	608,295 円	12,165,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	一部小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,040,400 円	102,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	102,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,584,195 円　（　　　　　　 4,989 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,507,200 円（　　　　　 14,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,438,531 円
②総費用	2,584,195 円
③純収益　①－②	8,854,336 円
④建物等に帰属する純収益	7,507,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,347,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,257,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,735,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）