鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１５０１２０２ -595016	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m道道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２０１５０１２０２ -595017	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m道道、北4.5m、角地		商業 (100,600)
c	１２０１５０１２０２ -595020	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	１２０１５０１２０２ -595019	函館市		建付地	（　）	台形	東25m道道、西8m、二方路		商業 (100,557)
e	１２０１０７１２０２ -515025	函館市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、東6m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,461	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	110,576	100 [ 122.4]	90,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,300
b	(　 ) 74,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	117,760	100 [ 122.4]	96,209		96,200
c	(　 ) 63,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	70,639	100 [ 80.0]	88,299		88,300
d	(　 ) 97,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	94,884	100 [ 110.0]	86,258		86,300
e	(　 ) 74,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,122	100 [ 83.6]	85,074		85,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

函館 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,296,106	7,435,640	18,860,466	17,907,500	952,966	（　0.9372） 893,120	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,851,321 円　　　　（　 67,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	200.00	ＲＣ6	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	570 ％	251 ㎡	8.0 m x 32.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し。

⑦有効率　 76.0 ％
の理由

共用部分等を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	76.0	152.00	2,500	380,000	6.0	2,280,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	200.00	76.0	152.00	2,100	319,200	6.0	1,915,200
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	76.0	1,064.00		2,295,200		13,771,200
								0

⑨年額支払賃料	2,295,200 円　×　12ヶ月　＝　 27,542,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,542,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,377,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,165,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,771,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,296,106 円　　　　（　 104,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１５４５２０２　　　　-595003	1,863 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１５４５２０２　　　　-595007	1,804 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,004
c	１２０１０７５２０２　　　　-515016	1,979 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,199

函館 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,482,000 円	247,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,754,240 円	27,542,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,519,400 円	247,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,435,640 円　（　　　　　　 29,624 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9372

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,907,500 円（　　　　　 71,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,296,106 円
②総費用	7,435,640 円
③純収益　①－②	18,860,466 円
④建物等に帰属する純収益	17,907,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	952,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	893,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,851,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
函館 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-9

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

印

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市本町１００番６｢本町１１－１２｣				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,570)
	1:4	店舗ＳＲＣ3F1B	店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東25m道道	水道、ガス、下水	五稜郭公園前 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

五稜郭公園前北方

260m

法令

規制

商業
(100,570)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

五稜郭中心部近くに位置する商業地域で、地域内には格別の変動要因はないが、周辺では再開発事業やホテル供
給等の動きが見られ、商業需要は底堅いことから、地価は今後ともやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市内の中心的商業地域一円であるが、特に価格牽連性が強いのは、五稜郭交差点周辺の商業地域であ
る。標準地周辺には事務所ビルが見られるが、競争力の劣るビルでは未だに空室が目立つ。主たる需要者は、道内外の
法人事業者である。取引価格の中心については、総額ベースでの中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては㎡あ
たり８万円台を中心とする。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

不動産取引は自用目的の取引が中心であり、投資用不動産等の賃貸物件の供給は限定的である。地域内の不動産投資に
対しては、未だ慎重な見方が優勢であり、収益物件に対する需要は少ない状況にあることから、収益価格を中心とした
価格形成に至っていない。そこで市場における実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標
準地の価格との均衡、単価と総額との関連の適否の検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[107.0]

100
[145.0]

[100.0]
100

87,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンドの影響を受け、観光業は好調で
、ホテルのリニューアル・新築等の動きも見
られ、経済は回復傾向にある。

地域要因に格別な変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受け、地価は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１５０１２０２ -595017	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m道道、北4.5m、角地		商業 (100,600)
b	１２０１５０１２０２ -595020	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	１２０１０７１２０２ -515025	函館市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、東6m、角地		近商 (90,300)
d	１２０１５２１２０２ -595007	函館市		建付地	（　）	台形	西25m道道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	117,760	100 [ 125.0]	94,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,200
b	(　 ) 63,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	70,639	100 [ 79.1]	89,303		89,300
c	(　 ) 74,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,122	100 [ 83.6]	85,074		85,100
d	(　 ) 76,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,259	100 [ 85.0]	89,716		89,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

函館 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,400,594	7,463,784	18,936,810	17,980,000	956,810	（　0.9372） 896,722	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,919,283 円　　　　（　 67,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	200.00	ＲＣ6	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	570 ％	251 ㎡	8.0 m x 32.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し。

⑦有効率　 76.0 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	76.0	152.00	2,500	380,000	6.0	2,280,000
							0.0	0
2～ 7	事務所	200.00	76.0	152.00	2,110	320,720	6.0	1,924,320
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	76.0	1,064.00		2,304,320		13,825,920
								0

⑨年額支払賃料	2,304,320 円　×　12ヶ月　＝　 27,651,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,651,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,382,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,269,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,825,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,400,594 円　　　　（　 105,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０７５２０２　　　　-515016	1,979 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,121 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０７５２０２　　　　-515018	1,823 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,823
c	１２０１０７５２０２　　　　-515011	1,934 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,275

函館 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,488,000 円	248,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,765,184 円	27,651,840　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,529,600 円	248,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,463,784 円　（　　　　　　 29,736 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9372

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,980,000 円（　　　　　 71,633 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,400,594 円
②総費用	7,463,784 円
③純収益　①－②	18,936,810 円
④建物等に帰属する純収益	17,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	956,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	896,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,919,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,400 円／㎡）