別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 函館 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -9 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹 印  TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通４丁目３８９番２５外 ｢本通４－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、下水 五稜郭 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　東方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 産業道路内側のやや空地が目立つ戸建住宅地であり当面は現状維持と思われる。人気の本通エリアだが、４丁目 の南東側地区については街路未整備の箇所もありやや雑然として人気が劣り、弱含み傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市の郊外部と旧市街地の中間部に位置する住宅地域一円の圏域である。この地域は、函館市の中心であ る「本町」及び郊外部の中核商店街である「美原」等からの通勤圏にある、住宅需要は勤労者層を中心に幅広く堅調で あり市内では人気の住宅地となっている。この中で対象地は周辺での街路未整備が目立ち居住環境がやや劣る地域とな っている。土地は８００万円前後以内、新築の戸建住宅は２，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率１００％であり地域内にはアパ－ト等の賃貸物件は少なく、自用目的の戸建住宅地としての取引が支配的である 。転勤等に伴う貸家等が例外的に散見される程度で、収益性に基づく価格形成が行われている地域ではないため、収益 還元法の適用は断念した。比準価格は複数の自己使用目的の取引から試算しており説得力を有する。当該比準価格につ いて、周辺住宅地の価格動向を踏まえて検討した結果、妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市においては、全道一の人口減少数が続 いており、新規不動産取得者層が減少してい るため、全体の住宅地需要は減少している。 人気の本通地区の中では、居住環境がやや劣 るエリアであり、市内では人気の「本通エリ ア」の中で需要はやや弱含みとなっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％