別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 函館 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -4 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　森元　浩 印  TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通１丁目１４９番２２外 ｢本通１－４９－１９｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が見られる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅にアパートも混在する住宅地域で、環境条件は普通程度であり、現況のまま推移すると思われる。又、 中心商店街への接近性も概ね良好であるため不動産需要は堅調に推移しており、地価は横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、函館市の旧市街地と郊外住宅地の中間に位置する住宅地域である。この地域は、中心商店街より通勤圏 で街路の連続系統性も概ね良好であるため、需要者は市内の企業に勤務する勤労者を中心に安定的である。このため、 郊外部の新興分譲住宅地に対する割安感も生じており、不動産市況は堅調で地価は横這い傾向にある。又、この地域の 土地は９００万円程度、新築戸建住宅は２８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心商店街に近く通勤の利便性が高いため地域内にはアパートも見られるが、対象標準地は容積率に対して面積が小さ いため、アパートの建築を想定することは非現実的であると判断した。このため、収益価格は試算しなかったが、戸建 住宅の取得にかかわる資料を中心に求められた比準価格は信頼性が高いと判断した。以上を検討し、代表標準地との検 討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [106.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市における人口減少及び老齢化の進行は 長期化しており、住宅需要は低迷している。 このため、住宅地の価格は全体的に弱含みで 推移している。 中核商店街に近い住宅地域で生活利便施設へ の接近性は概ね良好であり、郊外の新興住宅 地に対する相対的割安感もあって、地価は堅 調である。 南道路であり日照等は概ね良好であるが、画 地規模及び街区の状況等は標準的であり、一 般的及び地域要因の影響を受けて地価は横這 いである。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％